控盤2800億的杭州大佬，選擇主動臥倒
杭州房企老闆戚金興，未能抵抗大勢。
4月26日，他執掌的濱江集團發佈財報，過去一年，營收首破700億，淨利25.29億元，同比下滑了三成。
與許多同行一樣，戚老闆計提了大量資產減值。
好在2024年初有所恢復，1-3月淨利6.6億，同比增長17.84%。
市場寒冬里，濱江逆勢加倉。去年至今，它和合作方一起，在土地市場投資了近750億元。
兇猛出擊之際，戚金興也感受到寒意。
“戰友倒得差不多了，如果我們還站著，子彈特別容易瞄準我們。”他為2024年定調，要“主動臥倒、匍匐前進”，穩規模、穩排名、降杠杆。
重注杭州
比起還在艱難自救的地產大佬們，62歲的戚金興，顯得從容。
他已掌舵濱江31年，帶領公司從“杭州一哥”向“全國十強”靠攏。
過去一年，濱江以1534.7億元的銷售額，位居克而瑞銷售榜第11位，提升兩個座次。
這家浙系房企，長期深耕大本營杭州。
2023年，其在杭州的銷售額達1276億元，占比超七成；貢獻收入459億元，占比六成以上。
戚金興慶幸走了區域深耕策略。“如果（杭州）沒有這個比例，過去5年，濱江集團‘也沒了半條命’。”他在2023年末的懇談會上說。
2023年，濱江斬獲33宗土地，其中27宗在杭州，投入超200億元。
2024年以來，濱江又花了167億元，在杭州拿地9宗。
截至2023年末，公司的土儲有六成位於杭州，浙江省內（杭州外）、省外分別占比25%、15%。
把雞蛋放在同一個籃子裡，有潛在的結構性風險。戚金興也逐步加大其他區域的佈局。比如寧波市場，收入占比就升至去年的6.97%，成為浙江省內第二大佈局城市。
對於省外市場，戚金興表態，將重點佈局上海。這是他時隔7年，再提入滬。
戚曾在上海栽過跟頭。2015年，他將上海作為省外開疆拓土的首站，兩年內拿下了4個項目，計劃5年內淨投資100億元。
可惜，部分項目合作方出現財務危機，進展不順。截至2023年末，濱江於浙江省外的在建項目，只有南京和深圳。
一位房企人士告訴《21CBR》記者，上海市場改善需求強勁，整體比較安全，利潤也高，適合濱江這類主打高端住宅的房企，但也有水土不服的風險。
利潤壓力
開年以來，樓市延續低迷行情，1-3月，濱江的銷售額只有220.6億元，同比接近腰斬。
弱市下，戚金興選擇防守策略，目標在於三個“穩”字：穩規模、穩名次、穩區域。
按計劃，今年濱江的銷售額在1000億元以上，排名全國15位以內。同時，要保證杭州區域的開發比例占到60%，省外不超過10%。
截至2023年末，濱江的預售房款已有1430億元，穩住規模目標沒有懸念。
戚金興的挑戰在於，利潤仍有壓力。過去一年，樓市量價齊跌，公司毛利下滑至16.64%，同比微跌0.74%。
期內，濱江計提的存貨跌價和壞賬準備，共43億元，導致淨利減少了21.75億元。
目前，杭州4大核心區域——上城、拱墅、濱江、西湖，仍執行新房限價政策。
然而，地價上限已取消，價高者得的競拍模式下，成交溢價率走高，項目低利潤率的情況加劇。
比如，杭州2023年最後一場土拍，濱江聯手杭州地鐵，拿下未來科技城137號地塊，成交總價為17.18億元，溢價率10.27%。
該項目的樓麵價23708元/平方米，精裝限價為36100元/平方米，房地價差只有12392元/平方米。有機構測算稱，其銷售利潤率僅1.7%。
戚也打算發力代建業務，過去，其地位非常邊緣化，如今，抗週期優勢凸顯。
截至2023年末，濱江累計承接了31個代建項目，簽約面積約870萬平方米，今年計劃再新增5至10個項目。
為保證有錢可賺，戚金興加快了預售節奏，成本管控更嚴格。2023年，濱江的銷售連帶管理費用率，合計為2.2%，處於行業低水平。
這家以福利好、人效高著稱的房企，也進行了薪資改革。
4月中，濱江內部通知，總薪資不變，將原固定工資的三分之一，納入績效工資。
公司給出的解釋是，要強化年度KPI有效考核，避免渾水摸魚，出工不出力。
2023年，濱江房地產板塊員工有1076人，人均銷售額約1.43億元。
主動臥倒
當行業信心亟待回歸，一點風吹草動，就觸發市場的敏感神經。
4月中，濱江股價異動，有消息傳，濱江將被國企接盤。戚金興親自闢謠：“企業發展是最好的回應。”
去年初至今，濱江的市值縮水超四成，僅剩200億元。在2024年胡潤富豪榜中，戚金興的身家為120億元，少了55億元。
為了提高安全係數，戚金興提出，要主動臥倒，匍匐前進。臥倒是為了隨時站起來，等友軍上來後，馬上衝刺。
公司的核心戰術，落在降杠杆。
截至2023年末，濱江的權益有息負債360億元，較上年少了110億元；平均融資成本降至4.2%以內，利息支出一年少了3.3億元。
戚金興希望，今年融資成本降至到4%以內，直接融資降至40億元。
“目前公司仍有超800億授信尚未使用，未來市場一旦回暖，投資可以馬上到位。”他表示。
節流的同時，他同步處置資產，回籠資金。
其預計，包括商舖車庫、大平層、偏遠地區的滯銷產品，可清理庫存234億元。今年爭取完成一半目標，兩年去化80%。
截至2024年3月末，濱江總資產為2800億元左右，較去年中的高點，縮表約300億元，總負債減少250億元。
對於行業前景，戚依然樂觀。
他將當前市場比作一窪池塘，大魚沒了，可能有甲魚、黃鱔或泥鰍，甚至螺螄、河蚌等。小魚會長大，過幾年又變成大魚。
“你得不怕辛苦，得有精準的能力和眼光。”
戚金興期待，度過低穀，濱江會有一個新的漁獲季。
（文章來源：21世紀經濟報導）
