萬科逐漸靠岸：22.35億底價出讓超總地塊 非主業“做減法”

不出意外，萬科大股東來當“白衣騎士”了。

5月27日，萬科超總地塊正式完成轉讓，受讓方為深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司，最終以掛牌底價22.35億元成交。深圳地鐵是萬科的大股東，百碩迎海則是深圳大沙河建設投資有限公司全資控股，是深圳南山區國資企業。

由於房地產市場整體下行加之寫字樓的大宗交易走低，這宗資產由深圳國資接盤在掛牌之時已在意料之中。不過，這宗交易對萬科卻具有積極的意義。

對於此次交易，萬科方面回應21世紀經濟報導記者稱，此次交易是公司堅決落地瘦身健體一攬子方案的舉措之一。交易的完成，有助於減少非主業資產對資金的佔用，聚焦資源做好、做強三大主業。

近期，萬科諸多利好消息傳來。在積極出讓資產的同時，萬科融資端也開始鬆動，上週獲得由招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，後續或將有更多的銀團貸款落地。

市場在逐漸蓄力，萬科也在靠岸的過程中。

底價接盤

萬科轉讓這宗資產的時間節點算不上非常好。

站在大的市場環境下來看，深圳當前的寫字樓市場鮮見大宗交易，市場觀望情緒較重，因此自掛牌時市場就已有深圳國資接盤的預期。

在5月8日萬科掛牌轉讓深圳超總地塊之時，一位熟悉深圳商業地產交易的人士向21世紀經濟報導記者分析道，“一般地塊掛牌之前應該已有初步的買家洽談才會掛出，這一步是履行交易程序。”

萬科方面沒有公佈這宗交易錄得的賬面盈虧，即便是按照現在出讓的價格與當時萬科拿地的價格計算，萬科或將錄得較大幅度的虧損。

2017年，萬科拿下這宗地塊的價格是31.37億元。這宗地塊土地使用年期30年，現賸餘23年7個月，主要用途為商業辦公及酒店，且要求自持70%。單按照賬面上的金額算，萬科已經折價9.02億元。如果加之前期建設投入的成本等，虧損額會更大一些。

不過，這宗地塊對急需現金流的萬科來說已經是負擔，因此出讓這宗地塊也是理性選擇。一位金融機構的人士對21世紀經濟報導記者表示，“能夠賣出去就已經很好了。這宗地塊對萬科也沒有太多的意義，就算建成，運營成本也會非常大。”

萬科方面此前在回應中也表示，這一項目是在行業快速發展階段獲取的商業辦公項目，原計劃主要用於在深員工辦公使用。鑒於當前行業形勢已發生重大變化，已計劃不再建設該項目，因此對該項目進行整體轉讓。

股東馳援

萬科能否走出短期的運營困難，大股東的態度尤為重要。在這宗資產出讓中，萬科大股東掏出了真金白銀支持，也能夠提振市場的情緒。

萬科方面強調，深鐵集團參與競得項目土地使用權，體現了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支持萬科。萬科堅定看好深圳，將為深圳產業發展和城市建設繼續貢獻力量。

去年11月，深鐵集團董事長辛傑曾公開表態，將與萬科加大溝通，幫助其獲取政策和資金支持，同時以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳項目，盤活相關資產，交易金額合計超百億元。

此後，深圳地鐵零星有些動作，但市場還是認為力度不夠。這次20億元接盤超總地塊，對萬科來說是積極的信號，這表明大股東的確有在進行相應的決策。

有大股東的馳援，萬科也在加緊“瘦身”，盤活資產並加快對接各方融資渠道。

今年4月底，萬科董事會主席鬱亮表示，公司已製定“瘦身健體”一攬子方案，統籌好降負債和高質量發展，通過堅定“瘦身”，調整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，讓公司重新走到可持續的軌道上。

在聚焦三大主業的同時，萬科加速了非主業資產的“瘦身”步伐。今年2月9日，領展房產基金公告，擬收購上海物業七寶萬科廣場的餘下50%權益，收購估計基礎價款23.84億元，這宗交易已接近完成。

在融資方面，萬科也在加快向項目製融資的步伐。上週，萬科與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股權，目前已到賬100億元。

伴隨資產轉讓以及融資加快的節奏，萬科短期的安全閾值提高了些許，並已經反映在了股債價格上。萬科目前境內債已經基本反彈至85元上下，說明市場對之信心增強；而股價也基本收複今年以來的跌幅，一個月內漲幅超過90%，市值重回千億之上。

近期，房地產行業利好政策頻出，這些都被認為有利於帶動市場銷售的回暖。在此作用下，萬科作為頭部房企也有望受益。多重正向因素在醞釀催化，萬科渡過難關可期。

（文章來源：21世紀經濟報導）