一線樓市調控優化為何遲遲未至

經濟觀察網 記者 陳月芹 在「一城一策、分類指導」的原則下，一線城市就像那個班里被特殊輔導、額外加試的尖子生，如想調整樓市「四限」（限購、限貸、限價、限售）政策，須報各級部門審批和管理。

在其他城市紛紛出台樓市新政後，命運的齒輪終於轉到了它們這裏。

經濟觀察網獲悉，8月，一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將召開，主題關乎房地產相關政策如何調整優化。

各地工具箱似乎已然齊備，只等一個信號，一些更具體的精神，一個邊界清晰的優化空間。

審慎出手

在政治局會議定調「我國房地產市場供求關係發生重大變化」3天后，住建部也於7月27日深夜公開表態。

住建部部長倪虹在一個座談會上表示要大力支持剛性和改善性住房需求，並具體提到三項措施：降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、認房不認貸等。

經濟觀察網瞭解到，該座談會於7月10日召開，共有8家企業參會，分別是中海、華潤、萬科、龍湖、中國建築、中建科技、南通四建和麥田，涉及開發商、建設方、中介。

從7月29日晚開始，北京、深圳、廣州、上海依次表態，但市場未見具體政策細則。

自2017年至今，一線城市房地產市場調控持續加碼，尤其是樓市調控模範生、執行最嚴限購令的北京，此次率先表態，被市場解讀為意義重大。

張亦很久沒見到，自己所在的某一線城市的住建部門像現在這樣備受關注。半個月來，來自兄弟城市單位、其他部門、企業、媒體甚至親朋好友的「關心」和「詢問」多不勝數，他只能統一用客套又不失禮貌的表情回覆。

張亦的謹慎，一方面是由於工作要求，更重要的是，在更高層級部門定調前，所有政策條款充滿變數。

市場上傳出一些不明來源的「小作文」，透露出諸多調控細則，有板有眼的，還引得金融部門、稅務部門主管火線問詢——「你們要這麼調嗎？」「怎麼沒有通知我們？」

張亦否認三連，「我們都是國垂系統直管，沒有上級授意，哪裡敢輕舉妄動啊？」

實際上，城市之間也在相互觀望。

打交道多年，四個一線城市間，一般是北京-上海、廣州-深圳兩兩捉對、前後跟進，而且「向北京看齊」，一般不會出錯。

這次也一樣。北京市表態後，深廣滬迅速研判後，幾乎以一樣的文案「跟帖」。

精準調節

為了獲準調整「四限」政策，四個一線城市等待多時，尤其是今年，每隔一段時間就叩響上級部門和垂直系統主管部門的門。

一個方案不行，換一個再來。

操作多年，官員們深知調節哪個口子能釋放哪部分購買力。眼下，最重要的是圍繞「支持剛需和改善需求」做文章。

這句話首先說明，核心城市里的限購不可能全部放開，至多是分區域調整，或以某個由頭，點狀降低門檻。

政策籌備時也需要做精準調節。

實際上，「四限」中，對市場影響力度最大的是限購和限貸，限售次之，而各城市的限價已趨於柔性。

住建部部長倪虹在前述座談會上提到的三點措施，均是與金融政策相關的限貸端的手段。

例如，部委層面首提「認房不認貸」，有非常大的調整空間。

所謂「認房又認貸」，通俗概括便是「認本地的房，認全國的貸」，名下有房以及全國範圍內有過貸款，再買房都算二套。

目前仍執行「認房又認貸」的十餘個城市中，北京的力度最嚴，二套房首付比例最高可以達到80%、房貸利率可以高達5.25%，多年來在抑制投資炒房乃至減少換房交易頻率上效果顯著。

如果將「外地有貸、北京無房」或者是「賣一買一」人群仍認定為首套，或是從城市外圍直接取消「認房又認貸」，將釋放一批剛需和改善換房需求，對應首付比例最低能降至35%、房貸利率能降至4.75%。

許多政策牽一髮而動全身。例如，如果想要降低購房成本、支持剛需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放寬普通住宅認定標準即可。

北京現行的普通住宅標準，最核心的一項是，分區域地給房子單價、總價設定了區間：五環內單價3.96萬元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環，單價3.17萬元/平方米、總價374萬元/套；六環外則為單價2.38萬元/平方米，總價281萬元/套，即為普通住宅。

目前，北京、上海的普宅標準，近10年沒有調整過，而房價已今非昔比。

普通住宅的身份直接關係到首套房首付比例是35%還是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低為60%，非普宅則需80%。

張亦解釋，調整普宅認定範圍，有三個好處：一是首付比例大幅降低，二是交易契稅減少，三是項目限價會有所調整。

限售也是住建部門職權範圍內可以調節的部分。這是2017年樓市調控出的新手段，廈門開頭，一二線城市均有跟進，限售週期2-5年不等。

部分一線城市盯緊了限售時間起點這一細節。

比如，限售5年，一般是取得不動產權證滿5年後才解開限售，這個節點如果移到以簽訂商品房買賣合約為起點，限售時間就會縮短。因為新房基本採用預售製，購房和交樓辦證往往差了一兩年。

但限售是一把雙刃劍，解開限售後，掛牌量也會增加。張亦解釋，掛牌量增加不一定是壞事， 「只要滾起來，流動性加大，市場就能活躍起來，尤其對一線有效，但不能一刀切」。

工具充足

其實，高層喊話後，一線城市的政策調節反而進入了「真空期」——只能等待下一步指令。

另一位一線城市住建官員馬祖直言， 「只要告訴我能動什麼，工具箱大把，連夜都能出方案」。

「光調限購，調哪個位置，以什麼名義，甚至只放特定某個點，我可以想出100個放鬆理由。」每個城市都有像馬祖一樣的調控「老把式」。

政策從研究到出台所花時間，事關各地的決策效率。過去很多城市的調控政策處於寬鬆背景時，市長上午一個電話，政策部門連夜就能擬好文件、走完所有流程，一早便正式發佈。

多個不同層級的官員還透露，部委以及各城市上上下下如此謹慎，其中一個原因是誰也不願當出頭鳥。即便是杭州、成都、西安等新一線城市，也在觀望別人的尺度。

一位新一線城市政府官員有自己的顧慮，其所在城市的供求關係還算平衡，如果搶先於其他同級別城市出台，於情於理不合，所以，再等等。

8月3日，鄭州打響第一槍，推出15條措施，包括暫停執行限售政策、落實「認房不認貸」、支持青年人才在鄭安居、實施多子女家庭購房補貼、推進現房銷售等。

胸懷大局

張亦說，7月底以前，四個一線城市被明確要求保持定力，主要是擔心，如果一線城市大幅度放開，可能把周邊城市的需求虹吸過來，「不能只管自己旺」，「要有大局觀」。

馬祖預判，其所在城市鬆綁後，激活市場流量以及把別的城市流量吸過來，可能兩者都會發生，「沒有辦法，首先得把我們本地的供求激活」。外圍區域的問題，不一定是購房者沒資格買或買不起，而是他們對在本區域置業的信心已經到底部，還得重新評估放開後「拉不拉得起來」。

這類擔憂一直存在，但誰也沒法給出答案。張亦說，更多人選擇少幹，這很現實。

也有人擔心，如果放開了，新增購買力沒顯現，更加影響市場信心。

6月以來，張亦和中介、房企溝通市場情況的頻率越來越高。從交易端看，大部分城市的網簽數據滯後，到訪數據和轉化率不斷下降，才是當下市場下行的前沿信號。

「到訪量轉化到簽約，可能得等8月、9月數據才會顯現出來，到時可能會是斷崖式下行的結果。」

張亦和馬祖都很著急，因為轉眼8月中旬了，「留給我們的時間已經不多了」。

（應受訪者要求，張亦、馬祖為化名）