廣州亞運城百億大盤幾經易主 碧桂園出售股權用於保交樓

「遇到了自成立以來最大的困難」。碧桂園開始自救推進風險化解措施。在旗下債券加緊重整的同時，8月25日，碧桂園發佈公告稱，將持有的廣州利合房地產開發有限公司（簡稱「廣州利合」）26.67%股權，以12.915億元的價格出售給中海地產。中海地產將成為廣州利合100%持股股東。

廣州利合旗下的亞運城項目是一個名副其實的超級大盤，屬於廣州首個「百億樓盤」，項目去化快亦被業內公認。這也意味著碧桂園放棄了投資十餘年的優質資產，實屬無奈之舉，而預期出售收益約5億元，主要用於保交樓。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，通過賣優質資產、賣股份，企業恢復自己的造血功能，這是能夠獲得市場認可或債權人認可的途徑，也是獲得未來發展機會的唯一可行路徑。

預期碧桂園出售亞運城項目股權收益約5億元

根據公告，作為聯營公司的廣州利合為一家於中國成立的有限責任公司，由碧桂園及中海地產分別持股26.67%及約73.33%。在出售後，碧桂園將不再擁有其任何權益。而碧桂園應付聯營公司的5.412億元債務由買方承擔。而預期碧桂園變現出售稅前收益約5億元。

由於房地產行業深度調整，銷售回款緩慢，加上融資渠道不暢，碧桂園未能於8月7日支付兩筆美元債利息，雖然目前兩筆債券仍處在30天付息寬限期內，但其出現的階段性流動壓力引發關注。為此，8月12日，碧桂園地產在上交所、深交所分別發佈公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，旗下11只境內債券於8月14日開市起停牌，後續將穩妥推進各項風險化解措施。

事實上，自宣佈上半年虧損與遭遇階段性流動壓力後，自救成為碧桂園的工作重心。「從哪裡跌倒就從哪裡爬起來。」碧桂園管理層表示，全力以赴保交付，這是樓市的安全底線。同時，公司保障經營有序開展，將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商舖等沉澱資產。

在碧桂園積極化解階段性流動壓力的當下，碧桂園方面認為，由於僅持有廣州利合少數權益，出售事項及變現銷售股權價值將對本公司有利。此次通過出售項目公司股權換得的資金將主要用於保交樓。

據悉，碧桂園在去年已交付70萬套房的基礎上，今年還要繼續交付70萬套房。今年上半年，按其已完成27.8萬套房的交付任務計算，下半年還要交付40多萬套房。

超級大盤去化快

據上述公告顯示，截至2023年6月30日，廣州利合未經審核資產淨值約29.5億元。廣州利合持有的主要資產是位於廣州市番禺區石樓鎮廣州亞運城項目，是2010年廣州亞運會配套設施之一。這樣一座商住混合式綜合體，總建築面積約達585萬平方米，土地面積約為252.1萬平方米，是一個名副其實的超級大盤。

截至目前，該項目約505.56萬平方米的建築面積已開發為住宅、商業單位以及停車場。餘下79.44萬平方米建築面積仍在施工中，有關建設預期將於2025年底竣工。

提起亞運城項目，不僅在業內赫赫有名，還在廣州也是家喻戶曉。亞運城項目是廣州首個「百億樓盤」。2010年，該項目首次開盤，便創下5000人排隊搶2000套房的記錄。2018年，該項目成交106億元，成為廣州市場首個「百億樓盤」。從市場層面看，這無疑是個優質資產。

據廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，從2016年到2021年，亞運城項目在廣州市場屢獲單盤銷冠。亞運城項目在番禺，也是廣州次外圍區域，而且亞運城價格比較親民，每平方米3萬多元的價格，加上距離主城區近，深受「新廣州人」的歡迎，項目的流速和去化非常快。

「綜合來看，這個項目的現金流能夠有保障。此前世茂為了自救，解決債務問題，退出了項目，將股權賣給中海地產，這次碧桂園同樣將股權賣給了中海地產。」李宇嘉表示，目前，自救是碧桂園的唯一出路。房企是保交樓或者是自己存活下來第一責任人，自救是存活的唯一的路徑，也就是要恢復現金流。

在李宇嘉看來，當前，房企要堅持市場化、法治化、商業可持續的原則解決流動性問題，僅靠「三支箭」輸血解決不了問題，首先企業要有自救的積極性，恢復自己的造血功能，就是通過賣優質資產、賣股份，償還債權人，修復市場信心，這是能夠獲得市場認可或債權人認可的途徑，也是獲得未來發展機會的唯一可行路徑。

廣州「百億樓盤」股權幾經變更

對於亞運城這樣一個優質資產，事實上，其一出生便引起關注。時間回到2009年，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體，在競價中，擊退中海地產、保利、萬科聯合體，以255億元的總價拿下亞運城項目，溢價率高達54.5%，打破當時廣州土地總價紀錄。至今，這一紀錄仍無人能撼動其地位。

第一次股權變更發生在2010年6月，世茂宣佈與中信分別支付1.5億港元入股廣州亞運城項目。至此，亞運城有5家股東，分別是富力、雅居樂、碧桂園、世茂、中信，並分別佔有項目的20%股權。5家股東各有各的分工。

2016年，中海地產併購中信地產，得以入主亞運城項目，而此時富力退出，由碧桂園、雅居樂、世茂三家平分股權。至此，雅居樂、中海地產、碧桂園及世茂4家公司分別持有廣州亞運城項目約26.66%、20%、約26.67%及約26.67%的股權。

直到2022年1月24日，據雅居樂及世茂顯示，中海地產向雅居樂及世茂收購廣州利合同26.66%、26.67%的股權，代價分別約為18.44億元、18.45億元。至此，中海地產持有亞運城項目73.33%股權，其餘股權則由碧桂園持有。

如今，最多時有5家股東的亞運城項目僅剩中海地產一家，這座開發超10年的超級大盤命運不僅令人唏噓。從公告得知，約505.56萬平方米的建築面積的綜合體，已出售約368萬平方米的建築面積（包括住宅及商業單位及車位），這意味還有100多萬體量待售。

值得關注的是，今年8月，出於「保交樓」以及債務等考慮，在行業併購降溫的同時，股東之間轉讓項目公司股權的事件頻繁出現。比如，綠城以20.72億元收購合景泰富3個項目股權；首開股份以8億元收購福州榕耀之城項目的67%股權。

另據中指研究院發佈的2023年7月併購月報顯示，今年7月，房地產行業併購交易以地產開發項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓，披露的交易規模佔該月披露交易規模的50.5%。

對此，克而瑞分析人士表示，為確保項目的順利推進，儘可能控制和減少連帶風險，此輪收併購以「就近擇優」展開，合作方接盤成為市場主流之一。相比之下，這些項目對於接盤方來說具備更高的「可預見性」，通過收購出險合作方或關聯方的項目公司股權，不僅可以保證項目本身的安全性，實現「自救解套」，也能為出讓方進行「輸血」，是化解行業風險、實現出清的有效模式之一。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 陳荻雁