安全保值增值、防止被挪用 北京加強住宅專項維修資金使用管理

住宅專項維修資金的使用和管理，涉及住宅日常安全維護，事關廣大業主的切身利益。9月5日，新京報記者從北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱「北京市住建委」）網站獲悉，北京市住建委等四部門聯合發佈《關於加強業主大會劃轉住宅專項維修資金使用管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），其中明確，業主大會劃轉住宅專項維修資金可以辦理定期存款或委託開戶銀行購買一級市場國債，但禁止其他任何形式的理財或投資。

業內人士表示，此次《通知》是對相關法律的進一步貫徹和實施，明確細化了各方責任，對可能出現的漏洞進行了圍堵，更有力地加強了住宅專項維修資金的使用管理。

可辦理定期存款或購買國債

今後，北京住宅專項維修資金可以存定期或買國債來提升存儲利率。《通知》明確，維修資金歸集後可由北京市住房資金管理中心代管，也可經業主大會共同決定後自行管理。業主大會、業主委員會應加強對劃轉後住宅專項維修資金的使用管理。業主大會劃轉住宅專項維修資金將可以辦理定期存款或委託開戶銀行購買一級市場國債，禁止其他任何形式的理財或投資以及將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。

在業內人士看來，此項政策具有積極意義，有助於在保證資金安全的前提下，實現維修資金保值增值。

與此同時，為防止業委會由於滅失等原因出現不能履職、無法開展工作，致使支取使用受到影響的情況，該《通知》明確，住宅專項維修資金劃轉後的業主委員會出現不能履職等情形影響資金正常使用的，或業主委員會主動提出申請的，街道（鄉鎮）應組織召開業主大會臨時會議，共同決定委託居委會、業委會或物管會將住宅專項維修資金餘額交存至北京市住房資金管理中心。

對於業主擔心業主委員會委員向開戶銀行索取或收受好處費等情況，《通知》規定，此類行為被明令禁止，一經查實，街道（鄉鎮）應提請業主大會罷免其委員資格，涉及刑事犯罪的將依法追究刑事責任。

同樣，開戶銀行也不得違規為業委會辦理違反國家及北京市政策規定的維修資金使用支取，相關部門加強對專項維修資金開戶銀行的考核測評，考核不合格的將不得再作為開戶銀行，涉及違規的將依法追究相關責任。

對於此次《通知》，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅表示，實踐中，很多小區往往因為業委會後期合併、分立、撤銷，或者委員集體辭職等情形，出現專項維修資金無法使用等情況，影響小區的管理。為此，《通知》中明確了對於此類問題的處理辦法，同時，對開戶銀行、街道、專項維修資金管理中心等部門職責加以明確和監督，進一步促進小區的管理和發展。

非法挪用維修資金案件頻發

住宅專項維修資金，又被稱為「公共維修基金」「維修基金」等。根據住建部、財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》第二條和第三條規定，住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

建緯（北京）律師事務所管理合夥人王景偉介紹，根據《民法典》《物業管理條例》等法律規定，住宅專項維修資金的財產權屬於業主所有；政府房地產主管部門和財政部門對維修資金的籌集、管理和使用進行監管；維修資金專款專用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造；維修資金在財務上專項籌集、專戶存儲、獨立核算；在會計處理上，業主交存的維修資金確認為收入，期末將收入轉入淨資產；若房屋滅失，則分戶賬中的維修資金可以返還給業主。

上述法律特徵，充分體現了住宅專項維修資金的本質是由業主共同集資設立，共同享有，用於住宅共用部位和共用設施設備保修期滿後維修改造的「房屋養老金」。

然而值得關注的是，近年來維修資金被非法使用的情況很多，其中不乏情節嚴重，金額巨大的案例，許多業主在不知情的情況下權益被嚴重侵害，遭受巨大的經濟損失。

比如，2022年，北京市豐台區藍調國際小區業主向媒體反映，該小區物業公司於2021年以緊急情況為由申請使用1925萬元維修資金對該小區消防設施進行維修，並一次性支付給承包商，幾乎一次性掏空了該小區的全部維修資金。但小區多數業主稱對此並不知情。

近期，王景偉律師團隊用「維修資金挪作他用、套用」等為關鍵詞搜索判決全文，共得到2833條結果，其中民事案件2616個，佔92.34%，刑事案件37個，佔1.31%，行政案件142個，佔5.01%，執行案件38個，佔1.34%。這已經充分說明維修資金被非法使用的情況非常普遍，主要涉及的非法使用主體包括物業公司、銀行、開發商、政府主管部門人員和業委會等。

細化各方責任，加強使用監管

對於出現上述違法案件的原因，王景偉律師分析指出，目前維修資金管理制度存在漏洞，容易遭到濫用，業委會或物業公司、鑒定公司等相關方互相串通，非法挪用資金，濫用緊急程序避開業主決策程序或偽造業主決策文件套取維修資金的情況比較普遍。

王景偉律師表示，北京市住建委等四部門發佈的上述《通知》，是在現行法律規範體系下，對《住宅專項維修資金管理辦法》《北京市物業管理條例》《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的進一步貫徹和實施，明確細化了各方責任，規範業主方對維修資金的自治管理，對可能出現的漏洞進行了部分修補，更有力地加強了住宅專項維修資金的使用管理。

「有了法律法規的支持，還需要業主行動起來。」王景偉律師建議，業主可結合政策法規，從事前堵漏、事中可控、事後加強防範三方面防範維修資金被非法使用的風險。事前，儘早成立業委會，盡快自行管理維修資金。事中，維修資金自管後，業委會在使用維修資金時，應依法履行業主決策程序；緊急情況下使用，雖然可不經業主大會決策，但應保障業主的知情權。事後，要勇於拿起法律武器積極維權。

此外，王景偉律師建議，國家有必要從頂層設計著手，建立房屋「養老金」機制，對我國的住宅專項維修資金管理制度進行改革，統籌規劃，建立順暢的維修資金籌集、管理和使用制度；設立專門機構統籌統管，建立全國統一的維修資金信息化管理系統；通過專業運營保持維修資金保值、增值，在保證資金安全的前提下，提高資金使用效率，適度支持實體經濟發展，並加大相關違法犯罪行為的打擊力度。

新京報記者 張建

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍