一線城市新房價格轉跌 70城樓市「銀十」成色不足

11月16日，國家統計局發佈2023年10月份70城房價指數。國家統計局城市司高級統計師沈贇解讀，10月份，我國70個大中城市商品住宅銷售價格環比下降城市個數略增，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比漲跌互現。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：「10月份，商品房市場沒有延續9月份跌幅趨緩的走勢，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.4%，連續5個月下跌，跌幅再次擴大，這與國慶出遊、房企減價促銷、市場信心仍舊不足等多因素相關。」

「銀十」成色不足

國家統計局數據顯示，10月份，全國70個城市新建商品住宅價格環比下跌0.4%，連續5個月下跌，跌幅比上月擴大了0.1個百分點。「這一數據從6月份開啟下跌以來，整體呈現跌幅擴大態勢。9月份在銷售環比回升的支撐下，跌幅保持平穩，但10月份再次擴大。」李宇嘉指出。

從各線城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比數別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環比上漲0.2%；二手住宅價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比數別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：「9月一線城市加入政策寬鬆隊伍，整體來看，北京、上海鬆綁‘認房不認貸’，政策出現一定效果，新建商品房與二手房都在9月份出現了一定程度的上漲。隨著一線城市9月初‘認房不認貸’政策鬆綁，部分改善需求釋放之後，市場換房導致的中低端二手房房源掛牌井噴，明顯影響了整體市場熱度。」

同時，二三線城市樓市趨冷的態勢仍未改變。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比數別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

從漲跌城市個數來看，10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。

對於10月樓市低迷的原因，李宇嘉分析稱：「國慶期間外出人數創新高，買房情緒下降。10月單月，全國商品房銷售面積比9月環比下跌28.4%，對房價的支撐力度下降。同時，開發商國慶期間加大折扣賣房力度，大多數開發商推出一口價、特價等房源，房價處於下行區間；此外，供給端風險繼續蔓延，國企、穩健型民企也在列，導致買房情緒進一步下滑。」

二手房市場再入「穀底」

10月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降城市有67個，除了西安持平外，僅剩下杭州、三亞兩個城市還在維持上漲態勢，漲幅分別為0.5%和0.1%。

易居智庫研究總監嚴躍進指出：「從10月份二手住宅銷售價格指數環比上漲的城市數量看，只有2個城市。這說明二手房市場普遍面臨下跌的壓力。從各地反饋的情況看，二手房價格下降，既有掛牌增加帶來的供應壓力原因，也有房東降價幅度增大的原因。這也說明，過去熱點城市二手房方面確實是有泡沫的，包括學區房概念炒作較多。下一步，還是要從政策端激活二手房市場，盤活交易鏈條，推動市場企穩。」

值得關注的是，10月份，一線城市二手住宅銷售價格指數也呈現全線下跌，北京、上海、廣州和深圳環比數別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

「新房限購退出以後，二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求導致二手房不得不降價促銷，這也是一個原因。」李宇嘉指出。

鏡鑒諮詢張宏偉也指出：「由於‘認房不認貸’等政策的落地，不少置換型改善需求有待入市，那麼，市場環節要流通，首先要賣小然後再買大。賣小的結果就是導致二手房的掛牌量大幅增加，由於‘買小’的群體收入不穩定，購房相對較為理性，因此，二手房掛牌量就形成大量積壓，市場交易就承壓，二手房交易的價格就會出現下降。按照目前的二手房市場情況來看，一線城市的二手房市場確實是處於深度的調整階段，仍未走出‘寒冬’。」

業內：年底促銷，房價或繼續下行

時值11月，2023年也步入了年終營銷的階段。在收官戰中，房企也勢必開始新一輪的促銷。

李宇嘉表示：「展望11-12月，年底樓市繼續保持10月份的低位徘徊走勢，開發商為了緩解資金鏈，以及衝全年業績，必然會進一步加大折扣營銷力度。目前來看，除了低價策略外，沒有更好的營銷手段。因此，預計年底價格指數繼續表現低迷。」

「當下樓市最大的風險不是價格下跌，而是失去流動性。2023年二季度以來，熱點城市存量住宅成交持續下降。隨著前期積壓需求的集中釋放，當下市場二手房掛牌量明顯上漲，供需關係逆轉，業主主動降價促成交，體現到房價上就是全面下降。」張大偉表示。

對於二手房市場低迷的現狀，張宏偉指出：「政策工具箱還是有很多工具的，比如就二手房市場來說，包括二手房交易增值稅減免由5年改為2年，調整和優化一線城市普通住宅的標準，降低首套普宅的交易成本，優化限售政策等。」

「11-12月作為慣例的市場淡季，市場可能繼續處於下行探底過程中，房價也將繼續下行。整體來看，房地產市場需要到2024年上半年有可能逐漸企穩。」張大偉預計。

新京報記者 徐倩