出險房企債務重組按下“快進鍵”

來源：東莞樂居

又一家！

2月28日，中國奧園公佈了最新的債務重組進展。

根據公告，中國奧園已經與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排，並承諾不採取任何強製執行行動，以確保運營穩定。

2023年以來，隨著樓市複蘇進程加快，房企債務重組進程也明顯提速。

在奧園之前，2月初，華夏幸福發佈境外美元債49.6億美元以新債券向債權人分配的方式實施重組交割。

不只這兩家，中梁控股和祥生控股均債務展期紛紛迎來新進展。而更早之前，融創、龍光、富力的境內債務重組方案也獲得通過。

債務重組成為出險房企化解流動性壓力的突破口。

隨著樓市複蘇，行業信心正在積極重建。出險房企債務重組按下“快進鍵”也給行業帶來積極信號，展期或重組方案通過後，為企業經營調整、重回健康軌道爭取了寶貴的時間。

自2021年下半年以來，房地產市場持續下行，多家房企陸續出現流動性問題。

自此，出險房企開始了長時間的自救，至2023年，在解決債務問題方面取得了積極的進展，部分企業對到期債務採取逐個展期方式獲得成功，也有一部分房企在境內境外債方面取得整體展期成功。

比如，富力實現了境內外債券467億元人民幣展期，而龍光、融創分別實現了境內債223.6億元人民幣、160億元人民幣的整體展期，此外華夏幸福49.6億美元的境外債也整體展期。

我們看了下，展期加權平均期限均達到了3年及以上。

也就是說，展期方案通過後，將有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力，為企業經營調整、回歸健康軌道爭取了時間。

但債務展期也讓房企付出了不小大代價，比如中國奧園，將對同意暫緩償債安排的債權人支付同意費，金額約為欠付該債權人的境外債務本金額的0.25%或0.5%。

債務展期成功之後，為保證企業回歸正常，此類房企仍需努力減債、降杠杆。

債務重組只是回歸正軌的第一步。

在債務展期方面的努力之外，企業也努力通過銷售回款端實現現金回流，其中包括融創、奧園、富力、華夏幸福等近期均加快了項目紓困以及資產處置速度。

通過加快處置資產、項目讓渡股權、引入戰投等多種方式加快項目的開發進度，從而優化企業的債務情況，實現減債降杠杆。

為降低負債規模、實現自救，最主流的方式是通過處置資產回流資金，包括寫字樓、商業等存量資產、變現週期較長的項目、多元化板塊的收縮如物業公司股權等。比如今年2月份，中國奧園將物業公司奧園健康29.9%股權折價出讓給廣州國資，回流資金2.56億港元，此次交易還附帶條款買方還需與奧園訂立舊改合作協議，也將有利於奧園的舊改項目的推進。

優質項目引入國資企業或者AMC基金戰投，回流資金同時為項目引入融資，加快項目開發促進銷售回款。

通過讓渡部分股權引入項目戰投，可以實現回流資金且獲得項目融資，推動項目的開發，這些優質項目此前沉澱了部分資金和債務，他們的未來入市盤活也將助力企業增加銷售回款且降低債務規模。

而對於部分已經實現前期部分出售但停工的項目，積極取得地方政府的支持，獲得紓困基金融資助力項目保交樓，加快項目結算以及銷售回款。 

不過值得注意的是，雖然債務重組可以在一定程度上緩解流動性壓力，但其本質還只是輔助手段。

無論是展期還是債轉股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動性危機、擺脫困境重回經營正軌仍然任重道遠。

重組之後，企業運營改善的核心還是在於銷售端，修復基本盤、依靠銷售回款恢復自身“造血能力”是關鍵。

目前，無論是市場端還是融資端，房地產市場利好政策頻傳，2月百強房企銷售業績同環比雙增長，也為接下來房企銷售回款注入信心。當下，對於出險房企而言，保交付仍是主要目標，保證貨量供應、積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。同時等待市場預期改善、需求端信心修復以及購買力的企穩回升。