重磅政策頻出完善基礎制度護航房地產發展

2024年以來，房地產調控進入到新的階段，融資「白名單」不斷落地，5年期LPR（貸款市場報價利率）大幅度下調，尤其是北京、上海、深圳放鬆限購，一線城市迎來實質性鬆綁。

更值得關注的是剛剛結束的全國兩會，政府工作報告對於房地產著墨較多，信息量大、看點十足，除了防風險仍是重要工作外，還有一些新提法首次出現在政府工作報告中，諸如健全風險防控長效機制、多樣化改善性住房需求、完善商品房相關基礎性制度、適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，這都將為今年的房地產工作指明方向。

房地產調控進入新階段

自去年7月24日中央政治局會議定調我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢後，一場轟轟烈烈的樓市政策鬆綁啟動。如果說去年在「四限」（限購、限貸、限售、限價）方面的調整更多聚焦於二三線城市，那麼今年以北京、上海、深圳為代表的一線城市開始了真正的鬆動。

這場調整以1月26日住建部會議為轉折點。會議強調，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地製宜調整房地產政策。

此後的第二天（1月27日），廣州放開超120平方米住房限購，並支持「租一買一」「賣一買一」。1月30日，上海發佈新政，取消外環以外區域（崇明區除外）單身限購。

2月6日下午，北京出台新政，通州區取消「雙限購」政策。2月7日，深圳鬆綁限購，落戶就可立馬購房，此前需要連續繳納社保或所得稅3年；非深戶籍購房，社保或者所得稅繳納年限也從原本的5年降至了3年。

北京、上海可謂限購最嚴的城市，上海對單身限購長達10年，北京通州「雙限購」執行了9年。兩個核心一線城市對於限購的放鬆，釋放出重要信號，地方政府在房地產政策調整方面的自主權加大。

從需求端活躍購房需求，這也是當前房地產政策調整的重要方向之一。下調LPR降低購房成本，便是另一個重要手段。2月20日，5年期以上LPR利率下降25個基點，這也是歷史上下調幅度最多的一次。

受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首二套平均房貸利率較上月下降25基點，出現2019年以來最大單月降幅。根據貝殼研究院統計，2月份，除北京城六區外，百城中所有城市（城區）首套房貸利率均進入「3字頭」，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能級統計，一線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%、4.29%，均較上月降低25個基點，二線城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%，三四線城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

利率降低、月供減輕，將持續促進剛需與改善性住房需求的釋放，有利於市場交易的平穩修復。

對於政策影響，58安居客研究院院長張波表示，落地效果目前在部分一二線熱點城市已有明顯體現，但效果的體現多為脈衝式，後續政策釋放的節奏可進一步加快，小步快走的方式更有利於一二線熱點城市率先復甦。

華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，在此輪政策調整中，一線城市起到風向標的帶頭作用，最可能的結果是，一線城市在波動中消化風險，進入相對緩慢的回暖過程。回暖緩慢的背景是，房地產供求關係發生重大變化，在這個判斷之下，其必然是緩慢的；如果仍然是賣方市場為主導，回暖會很快，但是也會大起大落，有過幾輪這樣的情況，現在是買方市場為主導，回暖相對慢一點，「但是我也不讚成像有人說的熬個三五年，未必那麼長。」

賈康進一步說，為積極引導不同城市房地產市場的回暖過程，一些屬於行政手段的房地產限制性措施，能夠撤銷的應儘量撤銷，能夠減少的應盡快減少。

多樣化改善性需求獲支持

滿足購房者居住需求，是這幾年房地產政策的重點。

2022年政府工作報告提出，「要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。2023年政府工作報告強調，「要支持剛性和改善性住房需求」。2024年則出現了新的提法，「滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求」。

相比於此前的改善性購房需求，「多樣化」則有了更多的含義，這也為接下來的政策調整指明方向。

張波表示，在滿足居民剛性住房需求不變的基礎上，進一步重視多樣化改善性住房需求，不僅僅是置換型改善，對於養老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾斜。換言之，改善性住房內涵將擴大化，只要是非首套自用性質的住房需求，都將可納入改善範疇之中，隨之相關的首付和房貸利率政策，預計也將同步有所調整。

事實上，已經有城市在滿足多樣化改善性住房需求方面給予政策傾斜。諸如廣州新政，限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。這給多樣化的改善需求提供了政策支持。還有二線城市南京，放開了第三套住房貸款，如果名下兩套房均還清貸款，那麼再購買第三套房時貸款政策按首套房執行。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，在「滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求」的要求下，預計各地需求端政策將進一步優化。春節前，一線城市接連放鬆限購政策，信號意義明顯，2024年預計更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策，一線城市或繼續優化限購政策，如優化郊區、大面積段限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來郊區住宅項目容積率1.0限制或迎來調整，低容積率更宜打造高品質產品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

融資「白名單」加速落地

縱觀2024年以來的房地產政策，除了需求端政策進一步寬鬆外，供給側金融支持力度也大大加強，諸如融資「白名單」加速度、全範圍落地。

今年年初，住建部、金融監管總局聯合發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，發揮城市人民政府牽頭協調作用，在地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，研判市場形勢和行業融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。

隨後各地政府及銀行金融機構積極跟進、對接。根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行審批通過貸款超2000億元。

全國政協委員、香江控股董事長翟美卿表示，「白名單」的實施對解決房地產企業的資金難題起到了積極的作用。通過確定符合條件的房企，並給予其合理的融資支持，可以幫助這些企業更好地開展業務，推動房地產市場的平穩健康發展。「白名單」有助於提高融資效率，減少不必要的融資審批時間，降低融資成本，同時也能夠引導資金流向更加合理和可持續的方向，促進行業的健康發展。同時，也需要綜合考慮市場變化和宏觀經濟形勢，及時調整和優化「白名單」機制，確保其在長期內發揮積極作用。

賈康認為,「通過一個個項目具象化的安排，打開融資通道，很容易形成立竿見影的效果。不過，白名單的甄別與設定，也要注意儘可能客觀與合理。」

值得關注的是，當前房地產行業信心不足、市場神經較為敏感，任何償債事宜都能引起風吹草動、軒然大波。

如何避免風險進一步蔓延？在張波看來，部分商業銀行對於「白名單」項目本身的審核還是偏嚴，例如「要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保」，這一點很多涉險房企就不易達到，其優質資產大都已經抵押，實際能夠達到銀行抵押要求的資產可能少之又少。沒有相應抵押物，單靠信用貸肯定極難獲得銀行支持。「目前來看，在向房企輸血層面，還需出台商業銀行相關落地細則和免責條款。」

聚焦今年政府工作報告關於房地產的表述，可以看出防風險仍是2024年的重要任務，對於房企的融資需求還會進一步支持。

政府工作報告指出，堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。穩妥有序處置風險隱患，優化房地產政策，對不同所有製房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

構建新模式從基礎性制度著手

除了短期內通過激發住房消費需求、優化融資環境來維穩房地產外，從長期來看，要想解決房地產存在的根本問題，要從制度著手，構建房地產發展新模式。

今年的政府工作報告指出，健全風險防控長效機制。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

其中，健全風險防控長效機制、完善商品房相關基礎性制度都是首次出現在政府工作報告中。「房地產領域此前提及過發展長效機制、管理長效機制，此次提出‘風險防控長效機制’，也意味著今年防範化解房地產風險會有大招，且有一些制度性方面的突破和創新。」易居研究院研究總監嚴躍進說。

商品房基礎性制度有哪些？在賈康看來，至少包括土地制度、雙軌統籌住房制度以及配套的雙軌金融制度、房地產稅制度等等。「從長遠來看，我很看重新模式的構建，健全風險防控長效機制要靠基礎性制度來解決，這是非常關鍵的。過去幾輪樓市調控，熱了冷了都不行，治標不治本，現在是要標本兼治、治本為上，基礎性制度建設就是來解決治本的問題，這要啃硬骨頭攻堅克難，必須得做。就看這一輪相對緩慢波動回暖的過程中，能否在啃硬骨頭的事情上取得實質性進步。」

完善商品房基礎性制度，國家已經在行動。以住房制度為例，去年8月國常會審議通過了《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌並行的新格局。

此前商品房和保障房的「雙輪驅動」存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯後，在住房供給中佔比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。

不同於此前公租房、保租房、共有產權住房等，在新時期，保障性住房主要為配租型和配售型兩種，配租型包括公租房、保租房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

根據中指監測，目前多地已發佈2024年保障性住房建設籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的計劃建設量。

去年年底，深圳首批13個配售型保障性住房項目舉行集中開工儀式，房源合計1萬餘套。今年1月份，據廣州披露，籌建配售型保障性住房1萬套。3月初，據建設銀行官微消息，國家金融監督管理總局上海監管局近日正式下發第一批配售型保障性住房8個項目的備選項目清單。建設銀行首筆配售型保障房貸款在上海落地，對位於奉賢南橋和閔行梅隴的兩塊保障性住房項目成功發放貸款。

「只有把保障房軌道這個底托好，商品房軌道才會變得從容，整體就更健康了。」賈康說，托好底，商品房軌道房價的高或低，就不會像前幾年那麼敏感了。

商品房預售製或迎來重大改革

值得關注的是，商品房基礎性制度中，預售製影響較大，特別是近幾年，隨著部分房企資金流斷裂、樓盤停工，市場呼籲商品房預售製取消的聲音不斷。

今年全國兩會上，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫向大會提交「關於取消商品房預售制度」的建議。朱征夫認為，商品房建設已經經過高速增長期進入存量時代，建議考慮取消預售制度，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

對於商品房預售制度，賈康說，「我並不讚成一刀切的全部取消，而是要找到病因，具體問題具體分析，對症下藥求得高水平解決方案。」

張波認為，預售制度不可能在短期內全面切換為現房銷售，從完善角度來看有三點：強化預售資金監管，強製根據工程進度分期付款，專款專用；購房者還本付息，可等到交房之後，交房之前相關風險不在購房者；可推行預售房定金保全制度，房企需要向金融機構交納擔保或保險金，才可以預售。

全國兩會上，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱表示，設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

「預售資金保險機制可以實現‘四兩撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。同時，對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規使用。」易綱說。