上百輪競價、高溢價拍出，深圳法拍豪宅為何頻遭「瘋搶」？

半個月內，深圳兩場豪宅法拍由於熱度較高，點燃了市場情緒。

在4月3日的一場司法拍賣中，南山區沙河東路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產獲得493次出價，最終的成交價約1.6億元，溢價率高達310%。而3月26日的4套法拍房拍賣，吸引了超8萬人次圍觀。

深圳豪宅司法拍賣遭遇「瘋搶」是個案還是普遍現象？背後的原因是什麼？與此輪深圳樓市回暖是否有關？

有法拍房獲493次出價，溢價率高達310%

根據京東拍賣平台信息，4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢價成交。

最受關注的莫過於南山區沙河東路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產，建築面積約424平方米，起拍價約3906萬元，評估價是4882萬元。

該套房源熱度較高，約3.4萬人圍觀，共14人報價，獲得493次出價，最終的成交價約1.6億元，折合單價37.73萬元/平方米，溢價率高達310%。

根據該項目不動產登記信息查詢結果告知單，原業主2004年買入，登記價格約為513萬元。

溢價率第二高的是福田區香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態苑7棟119-1A，建築面積319.7平方米，起拍價3091萬元，獲得104次出價，成交價約6417萬元，溢價率107.6%。

而在2022年7月份，該小區一套建築面積358.54平方米的房源司法拍賣時，成交價9198萬元，溢價率為40%。

此外，南山區華僑城北片區香山街的純水岸（五期）T（南1）組T18房, 建築面積365.2平方米，起拍價8280萬元，成交價約為1億元；南山區赫特三道瑞府43D房產，建築面積398.27平方米，起拍價約5768萬元，成交價約7401萬元；福田區香蜜湖香梅路與紅荔路交會處香蜜湖水榭花都（三期）鳴翠居2棟15B，建築面積204.91平方米，起拍價2922萬元，成交價4126萬元。

而在這次拍賣的7天前（3月26日），深圳半島城邦4套法拍房二拍，吸引了超8萬人次圍觀和超過80人次報名，最終全部成交，且成交價接近市場價，其中3套法拍房單價超13萬元/平方米。但在2個月前，這4套法拍房一拍時遭遇了流拍。

事實上，從去年11月底以來，深圳豪宅司法拍賣熱鬧起來，包括半島城邦三期、紅樹西岸花園等小區在內的多套豪宅法拍房源均現高溢價成交。當年的11月28日，3套紅樹西岸花園的房源全部溢價成交，溢價率均超100%。

稀缺性、性價比成為法拍豪宅遭瘋搶主因

在業內人士看來，深圳法拍豪宅火爆背後的一大原因是性價比，這些房子位置較好、供應少，非常稀缺，且法拍價格與同小區、周邊項目市場價存在一定差距，因此吸引了不少購房者。

若論深圳知名的豪宅區，華僑城、深圳灣、香蜜湖定是榜上有名，而4月3日拍賣的5套房子恰好位於這三個區域。

以熱度最高的沙河高爾夫別墅為例，溢價率之所以如此高，更多是因為該套別墅的稀缺性。該項目位於深圳灣，鄰近深圳灣超級總部基地，在具體位置上，處於沙河高爾夫球場里，且是獨棟產品，無論是地段、產品類型還是環境資源，都非常稀缺，保值性強。

南山區一位房產中介告訴記者，沙河高爾夫別墅的臨湖獨棟非常稀缺，目前該項目只有一套聯排別墅在售。

另一位房產中介表示，沙河高爾夫別墅雖然產權只剩十年（40年產權），但是這些獨棟房源，除了資不抵債被司法拍賣外，一般都不會放出來。這一次的法拍房儘管價格不低，但是仍低於之前的成交價。

純水岸（五期）則位於華僑城豪宅區。上述中介表示，目前該項目有一套聯排別墅報價1.8億元，成交價可能會在1.5億元左右，因此法拍房1億元的成交價是低於市場價的。

對於當前深圳豪宅法拍市場的「大熱」，上述中介稱，除了產品自身優質外，今年深圳政策也逐漸寬鬆，出台了很多利好政策，且「金三銀四」期間，市場本來就會好一點，基本是一年中最好的時候。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅分析稱，近期深圳豪宅法拍房市場較為活躍，房源單價波動除市場因素外，受戶型、樓層、景觀乃至買家背景、心態等多方面因素影響，大幅溢價，不排除樓市新政對豪宅市場帶來一定的提振作用，但更多的仍然是個案因素使然。

背後：3月份深圳二手房市場明顯回暖

深圳法拍豪宅火爆背後還有整體市場的回暖。

孫紅梅表示，作為樓市風向標之一，豪宅的動向對於觀察樓市具有重要意義。此前兩年，深圳樓市較為低迷，但豪宅價格相對堅挺。豪宅屬於稀缺資產，在政策調整後進入門檻降低，競爭有可能增加，在一定程度上會促使意向客群爭取儘早鎖定目標房源，預計短期內新政效果仍將持續，帶動住房成交量回升，尤其是改善性需求的釋放。

3月份的深圳樓市，二手房市場回暖明顯。根據深圳市房地產中介協會統計，3月份深圳全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業「榮枯線」標準。

根據樂有家研究中心的監測數據，這是時隔3年深圳全市二手房月度網簽量（即合約錄得量）再次破5000套，上一次還是2021年2月的5272套。

深圳市房地產中介協會認為，3月份的市場在此前政策利好的推動下確實有所提振，但也與當前大部分業主主動讓價，通過「以價換成交」的方式，促成了交易量的提升有關，對於當前深圳二手房交易市場，業內依然存在對市場恢復動能不足的擔憂。

在孫紅梅看來，樓市利好政策確能帶動部分購房需求釋放，不過未來持續性仍有待觀察。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 賈寧