新一線×自如研究院《2023年城市租住魅力指數》發佈：8成打工人地鐵站1公里以內租房
本文來自 新一線×自如研究院
放下快節奏的工作，或是從熱鬧的社交中脫身，回到自己的小家，是城市人“悅己”的重要場景。對於多數在外打拚的年輕人來說，房子是租的，但生活不是。即使是租住下來的空間，它既是生活品質的基本盤，又可以與城市生活的更多面產生互動。
最初，租房只是一種權宜之計的選擇，但如今越來越成為人們掌控不確定性，或是彰顯個人生活態度的方式。這屆打工人開始人均化身工資配置小能手，為愉悅的租住空間轉閃騰挪出可能性。
住建部曾表示，根據相關調查在大城市中約70%的新市民、青年人是租房居住。面對如此龐大的租房人群，我們好奇，理想的租住生活長什麼樣？影響租住魅力的因素有哪些？每個城市在不同租客心中又具有怎樣的魅力特徵？
參考馬斯洛需求理論，我們構建出了一個城市租住的需求金字塔。金字塔的底座，是城市租住生活基本面；從底部向上，分別是通勤與租金的平衡、租住環境品質、空間獨立性、個性化租住四項，逐級上升，5個維度共同構成了租住生活幸福感的度量體系。
近年，在更注重提供優質租住空間體驗和專業服務品質的長租機構帶動下，一線、新一線城市中長租機構提供的租房體驗已趕超國際水平。新一線城市研究所聯合自如研究院，推出《2023年城市租住魅力指數》，選取北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座重點城市，從租住需求金字塔的5個維度、近20個指標中提取10城租房人群偏好和城市設施特徵，透視頭部城市的租住生活魅力特色。
研究發現，北京、上海在租房時長、精裝房源率等領域優勢明顯，展現穩定、精緻的特質；廣州、武漢、成都分別在整租生活、租金收入比、出租效率等指標上領先。
一、城市租住生活穩定指數：一線城市形成長期租房觀，近6成租客接受租房超5年
由租住時長、租住面積等指標構成的城市租住生活穩定性是租客“馬斯洛需求”金字塔的第一層。
最近幾年，頭部城市結構性放寬落戶與發展政策吸引年輕外來人才，租房成為城市年輕人主流的居住方式。僅北上廣深4大一線城市，租房人口就超過4000萬人。
更大的租住群體加速租房市場的成熟，並潛移默化催生了人們長期租房的居住觀念。自如研究院一項調研顯示，面向未來，51%的租客可接受5年以上的租房生活，18%的租客接受租房10年以上。其中，一線城市長期租房觀念更穩定，平均57%租客可接受租房5年以上，這個數據在北京、上海兩大一線城市分別是64%、58%。能接受長期租住，也說明一線城市在長租佈局、設施環境上能支援租房群體長期居住。
從平均租住面積來看，10城整租平均租住面積約60平方米，合租平均租住面積普遍在10至13平方米之間。整租中，蘇州租客住得最寬敞，平均租住面積達到了88.12平方米。其次是成都、武漢，整租平均租住面積均在70平方米左右。
租房時間、租住面積等維度數據表明，在長租機構房源加持下，處於不同人生階段的租客都可找到適合自己的租住房源類型，在城市長期穩定地租房生活。
二、通勤與租金指數：深圳“1公里地鐵率”高達97%，居通勤幸福感之首
租客“馬斯洛需求”金字塔的第二層是通勤與租金的平衡。
這是租房決策中最重要的兩個因素。但大部分情況下，便捷交通和優惠租金對租客來說是一道“魚和熊掌”的選擇題。如何在二者間取得平衡，不僅是必修課，也全程影響租住幸福感。
公開調研數據顯示，近9成租房群體希望將每月的房租支出控制在月收入30%左右，以更好地平衡居住與生活。基於收入數據測算，目前10城的整租租金收入比約為30%，合租租金收入比低於20%，均在幸福基準線內。
在通勤層面，以“地鐵”為通勤便利因素，局部範圍內以租金換取更便利的通勤條件是一個相對容易的選房決策。數據顯示，10座重點城市租客簽約的“1公里地鐵率”（即：簽約房源周邊1公里內有地鐵）平均為80%，其中一線城市、新一線城市的“1公里地鐵率”分別為86%、76%。
具體到單個城市，深圳、廣州的“1公里地鐵率”分別達到97%和90%。緊隨其後的是近年快速發展的新一線城市成都、杭州和蘇州。
通勤與租金以外，一些典型的辦公集聚區，因周邊優越的商圈環境配置而被租客選擇。豐富業態、交通、房源共同打造出高品質租住生活圈，成為租客願意溢價支付的“商圈房”。
比如北京的中關村片區，不僅是重要的辦公地，其片區內的主力消費品牌門店也達到了110家，周邊1公里範圍內分佈了3條地鐵、45個公交站和94個居住小區，這些要素共同形成了便捷、豐富的租住生活圈。因此，儘管在這裏租同樣的房子多付約三成租金，它的入住率仍然達到了91%。
三、租住環境品質指數：長租機構100%精裝房以“質價比”提升幸福感
在找到通勤和租金的平衡點後，租客的需求上升到“馬斯洛需求”金字塔的第三層——對租住環境品質的追求。
“選房等於選生活”，是否精裝，是否配置家居、電梯、服務，都是決定租住生活品質的典型要素。
被“房東特供版”家電、裝修磨礪過的租房人，對顏值高、質量硬的精裝房下手更快。數據顯示，自如等長租機構精裝房源出租週期比個人普租市場快一倍。
從自如最新產品的出租數據里，也可以觀察到這屆租客的品質偏好。自如合租新品“友家7.0”的出租速度比自如其他合租產品平均快10餘天；整租新品“心舍”的出租週期也比其他自如整租產品快9天。
相比普租，長租機構在精裝和電梯等硬件品質上，提供了顯著更優的選擇：自如在10座城市長租房源的精裝率接近100%，較普租高出27個百分點；此外，10座城市普租房源的電梯覆蓋率大約為67%，自如房源的這一比例達到79%。
租期服務帶來了進一步生活的品質與便利。相較於普租市場較少的租期服務，長租機構接近100%的保潔、維修服務配置率，讓租客的租住生活減少了許多後顧之憂。
四、空間獨立指數：整租成交量同比增長19%
滿足了品質租房的要求後，租客們開始將目光轉向能夠提升居住幸福感的空間要素，“可自主支配的獨享空間”是最典型的需求。這些需求構成租客“馬斯洛需求”金字塔的第四層——空間獨立。
數據顯示，尤其在整租領域，獨居類房源正逐步走熱。10城整租一、二居成交量平均增長19%。其中，多個城市整租一居的訂單量在2023年實現同比增長，一線城市中廣州、上海增幅最大；新一線城市中成都、武漢、杭州上漲最多。
隨著租客人生階段成長，獨居式、伴侶式、家庭式租房需求增加。體現在租客簽約的房源類型上，10城中整租與合租訂單佔比約為6：4，具體來看，整租一居室、兩居室、三居室及合租的佔比大致為2：3：1：4。
與之對應，合租但有獨立功能空間的“青春版整租”房源成為另一類典型的租住偏好。自如近1年新簽約的合租租客中，約36%的租客選擇了主臥獨衛、獨立陽台等擁有獨立空間的合租產品。
五、個性化租住指數：“全智能的家”成為新標配
位於租客“馬斯洛需求”金字塔頂端的是個性化居住選擇——智能化的嚐試，以及對房屋開展各類自主改造，都是租客個性表達的體現。
在北京、上海等一線城市，長租機構為租客提供了更智能的家。超過40%的北京自如房源配備有智能網關和智能門鎖等基礎智能設備，擁有全屋智能配套的房源接近1.5萬套。上海的智能化房源比例也與北京旗鼓相當。
整體上，自如租客平均每戶每天的智能設備使用次數為2.98次。具體場景上，最受房客熱衷的設備按使用率看，前三分別是智能燈、智能窗簾和智能門鎖。
更穩定的租房生活，也帶動了租房群體更強的改造意願。調研數據顯示，有37%租房人群平均花費1000-3000元在房源佈置上，另有5%的租房人群花費超1萬元來優化房間配置。
六、租住魅力之爭，誰能贏得租房群體青睞？
我們將自如研究院數據指標與新一線城市數據指標相結合，形成城市租住生活、通勤與租金平衡、環境品質、空間獨立及個性化五個度量維度，得到10座城市的租住魅力畫像。
《2023中國城市長租市場發展藍皮書》數據顯示，2020年以來，城市租房人群對“房屋品質、居住體驗、租期服務”的關注程度提升了34%。同時，目前65%的租客認為選擇“機構化長租房”是心儀居住的最優解，其中“房源品類多品質好、有定期保潔、APP等線上工具更方便、有專屬管家服務、有搬家和維修等配套服務”是租客群體選擇長租機構的核心原因。
面對逐漸成為城市主流、人生主流的“租房”，城市租客們對租住生活提出了更多品質要求與幸福設想。在構成城市租住生活魅力的需求金字塔上，長租機構成為租住群體不斷升級體驗、打造幸福生活的新標配。城市也在租住供給、人群活力、發展特徵的多重作用下，展現出獨特的租住魅力。
高層級租住需求正獲得更好的滿足。未來的城市里，租賃市場將在需求驅動下提供更好的產品，城市人也將與更理想的租住生活相遇。
