多家企業債務重組成功，出險房企迎轉機

來源：東莞樂居

2023年元旦剛過，1月3日融創發佈公告，公司全部10只境內債券（餘額合計160.13億元）的展期方案獲債券持有人會議表決通過，成為繼富力地產、龍光集團之後第三家實現境內債整體重組的房企。

2021年，隨著行業政策的收緊，銷售回款承壓，融資壓力持續加大，房企現金流遭遇重創，部分民營房企信用風險事件開始發酵。

據不完全統計，2021年以來至少50家房企出現債務違約情況。

如今，債務重組成出險房企化債的突破口，在行業引發關注，未來或將掀起一波重組熱潮。

2021年，房地產行業曆經“低穀”，一方面“三條紅線”、“貸款集中度”“集中供地”等調控政策相繼落地，投、融、營全方位受到嚴苛管控，另一方面下半年銷售遇冷，疊加債務集中到期，流動性普遍吃緊，不少房企出現了不同程度的經營困難。

據不完全統計，2021年以來至少50家房企出現債務違約情況。規模房企也未能獨善其身，在融資監管不斷收緊的背景下，債務違約事件在多家頭部企業逐步蔓延擴大。

主要原因在於，部分房企前期追求規模迅速擴張，高周轉、高杠杆、高負債運營模式比比皆是。隨著市場進入盤整期，去化回款受阻，疊加融資端管控收緊、債務償還壓力激增，這些房企的“後遺症”、“併發症”也爆發出來。

自2022年3月起，由於新一輪疫情、房企信用風險持續發酵等因素影響，各部委頻繁發聲，重點以支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼併收購出險房企項目，防範化解房地產企業風險等。在這之後，優質房地產企業的融資環境首先得到邊際改善。

此後11月，信貸、債券、股權“三箭齊發”，紓困方向轉至“救項目與企業並存”，優質房企率先突進，同時，像華夏幸福等債務纏身的出險企業也已成功發佈了初步的定增計劃。

如今，政府對房企合理融資繼續積極表態，融資環境也在繼續優化。隨著流動性的恢復，房企“債務違約潮”也將按下“暫停鍵”。

在融資環境改善的同時，2022年下半年至今，已有部分企業債務重組成功，出險房企迎轉機。

具體來看，2022年9月22日，富力地產發佈公告稱：公司境內交易所8筆總計135億元公司債券的整體展期事項已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期後的8筆公司債的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。至此，富力地產境內境外債券總計約467億元的債券全部成功展期。

此後11月22日，綠地集團也表示，9只存續美元債共計32.41億美元，相關同意徵求及特別決議案均已於2022年11月22日的持有人會議上獲得正式通過，其中8只境外債券擬展期兩年，已於2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

12月6日，龍光集團境內21筆公開市場債券的展期議案均獲得持有人會議表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

進入2023年，元旦剛過，1月3日融創中國發佈公告稱，約160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。

債務重組是指在債務人發生財務困難的情況下，與債權人就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協議的交易。

此前，房企普遍採取逐筆展期談判的方式，但這種方式也給很多企業帶來較大的消耗，增加經營壓力。隨著國內政策環境放鬆以及市場步入修復期，越來越多的房企選擇整體債務重組。

從目前債務成功重組的房企案例來看，展期是比較主流和常見的方式。這也在一定程度表明在政策利好下，債權人對企業流動性修復、銷售回暖信心好轉。

對於出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權人建立信任，擁有優質資產、增加增信措施對重組方案通過非常有利。

需要注意的是，展期主要是以時間換空間，僅將償債時間延後，而實質債務壓力並未減少，這也意味者企業需要在約定時間內恢復足夠的流動性，一般適用於項目變現能力強、資產價值高、流動性釋放預期較好的企業。

若市場修復慢、展期短，作用並不大，特別是對債務狀況嚴重、資產負債率過高的出險房企來說，資金缺口大，僅僅依靠展期，並不能解決問題，普遍會採取組合式重組。

對於債務狀況越嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好，更有利於企業盡快向正常經營過渡。

但從目前落地狀況來說，債券人對整體債務重組仍保持著謹慎態度，部分企業重組方案也一再優化，通過難度尚大。

需要注意的是，債務重組也不是一蹴而就的事情，無論是展期還是債轉股，都只能緩解燃眉之急，最終能否“複活”還是依靠銷售回款。