住房發展新模式：保障房學位優先滿足，租房和購房差距正在彌合

近期，一個朋友搖到了深圳某熱門的“6折人才房”，但最後還是放棄了，轉而打算租房。一問才知道，這個人才房項目配套的學位，還不如她租房申請到的學位，於是果斷地選擇長租了。還有一則消息，近日深圳光明區發佈新學年學區劃分方案，某名校光明分校招生方案明確，優先滿足兩個保障房項目住戶子女的學位需求，導致周邊商品房項目業主大為不滿。

這兩個案例說明了什麼？住房發展的新模式，不管是租購同權，還是住房回歸公共產品，不知不覺到來了。而在2017年提出“租購併舉”的住房頂層設計時，沒有多少人相信，購房和租房能取得平等的地位。當然，在認同感和公共服務分享方面，業主和租客現在還有差距，但這種差距正在慢慢地彌合。形勢比人強，政策有足夠的耐心，我們要拉長時間看問題。

比如，近段時間深圳學位房價格跌了很多，原因就在於，各大名校都在搞集團化、辦分校，教育均等化以肉眼可見的速度實現。人口紅利式微以後，“搶人才”很快就過渡到了“搶人口”，各地政府開始搶著給租房的人群提供市民化的公共服務，而“房價只漲不跌”的預期打破，更強化了這種趨勢。於是，就像上面那位選擇租房的朋友一樣，租房居住開始被認可了。

很簡單，告別收入高增長的鍍金時代以後，賺錢越來越難了，能支付“上百萬首付+數萬元月供”的人越來越少了。但是，花一半月供的收入，就能租到同樣的房子，還能享受到同樣的服務，這才是最划算的。而且，存量房屋越來越多，房子越來越難賣了，都拿到市面上來出租，任由租客挑選，所以，近期租賃市場上的一個變化，就是打算買房的人選擇租房了。

問題是，租金卻在下降。從2022年7月份開始，克而瑞統計的重點50個城市的租金水平連續8個月下跌。近期筆者在整理百城租賃數據時發現，一季度一線城市租金均價為89.7元/平方米·月，環比去年四季度下降了2.63%，連續3個季度下跌，近期跌幅明顯增加。一季度，二線城市租金均價為31.96元/平方米·月，同比下跌1.53%，已連續2個季度同比下跌。

很多高收入人群選擇租房了，為何租金還下跌了呢？一方面在於，租賃也進入買方市場了，房東在“搶租客”。根據貝殼研究院的統計，一季度40城租賃房源成交週期為72天，比去年四季度延長12天，即一套房子放租，要72天才能租出去。那麼，租客想要租房，多久才能挑到價格、區位、戶型都合意的房子呢？答案是10.7天，比去年四季度還減少了一天。

大把房子等租客挑選，租金能不跌嗎？更重要的是，需求開始往租金低廉的外圍區域遷徙。一季度，上海15個行政區有14個區租金下跌，排在前三的都是中心區，如徐彙區、靜安區、黃浦區，跌幅在7%左右；一季度深圳租金跌幅最大的是羅湖區、鹽田區和南山區，外圍區域如龍崗區、龍華區僅下跌2%-3%。由於14號地鐵線開通，最遠的坪山區逆勢上漲3.47%。

深圳大型房產中介樂有家盤點的一季度30大熱點租賃片區，大多為原關外區域，其中排名前三的片區分別為龍崗中心城、龍華中心和阪田，都是低租金區域，可見租金仍然是租客選房考慮的第一要素。這些原關外片區大多臨近南山、福田，而且周邊有地鐵4號線、11號線、14號線等可直達關內，且租金水平相對優惠，承接大量關內上班族居住需求外溢。

外圍租賃需求增長，拉低了全市的租金水平。當然，中心區租賃需求還是很旺盛，部分區域租金還在上漲，畢竟在通勤上有巨大優勢，城區面貌更加優良，也有商業和服務配套的優勢。但調研發現，高收入人群租賃消費很理性，更關注居住體驗，太高租金的房源也難租出去。總的來看，一季度租賃市場活躍了，就和商品房市場一樣，結構上的變異更需引起重視。

分化式而非週期式的市場複蘇，除了季節性的慣性回暖這個因素之外，更多反映的是底層供需的新邏輯、新變化。多年來高舉高打的放量開發和賣房，似乎在一夜之間就逆轉了“缺房”的局面。經濟進入轉型攻堅期，破舊局、開新局尚待時日才能顯現效果，而地產、金融等紅利行業式微，需求端的預期和收入都難以支撐高房價，這一局面現在也傳導至租賃市場了。

（原題為《住房租賃的新邏輯》，作者係廣東省住房政策研究中心首席研究員）