住房按揭最低首付比例調整，影響到底多大？
作 者丨張欣
編 輯丨周鵬峰
圖 源丨視覺中國
“這是要放大招了！”、“出王炸了！”“這是繼2008年之後第二次普調！”……8月31日晚，央行和國家金融監管總局聯合發佈稱，將全國商業性個人住房貸款最低首付比例下限調整為首套20%，二套房30%，同時下調二套住房利率，這一政策釋放瞬間引爆輿論。
當日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，並回答了記者提問。
針對此次差別化住房信貸政策調整優化的重點，兩部門表示，一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低於相應期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
多位地產分析人士告訴21世紀經濟報導記者，該政策之所以被熱議，是因為市場期待已久，而近來房地產市場低迷，也迫切需要落到實處的利好政策。據瞭解，該政策僅是設定了一個首付比例底線，對於以一線城市為主的這種首套二套執行較高首付的標準，究竟是否會調整，還得依據“因城施策”。對於行業期待的房地產市場上行拐點是否即將到來，專家有不同看法。
一線城市是否會調整，還得依據“因城施策”
合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報導記者，結合8月25日三部門聯合發佈的“認房不認貸”，一些限購城市過去可能對二套房的認定標準比較高，所以居民需支付較高的首付，在執行了認房不認貸之後，其房屋就由二套變成了首套。這一次又對首套房首付下限做出了調整，這意味著過去大批可能“被二套”的購房家庭，在當下能夠充分地運用信貸杠杆，提前滿足其購房需求。
不過，郭毅表示該政策僅是設定了一個首付比例底線，高線並未調整。如果再給一個上限，那麼政策在落地執行上會有更大的調整空間。但現在只設定了一個底線，沒有設定上限，對於以一線城市為主的這種首套二套執行較高首付的標準，究竟是否會調整，還得依據“因城施策”。
“總體來看，近期政策對首套剛需和二套改善的購房支持的力度正在不斷加大。”郭毅稱，目前政策寬鬆已是大勢所趨，雖然當下只有廣州和深圳給出了一個明確的信貸執行落地政策，京滬還在按兵不動，但是整體寬鬆的信號已經非常清晰。如果京滬也在信貸方面給出寬鬆的實際落地舉措的話，將對全國的一二線樓市信心，起到根本性的拉動作用。
“這是繼2008年金融危機之後第二次全國範圍內允許這樣的普遍調整，力度算很大。”鏡鑒諮詢創始人張宏偉告訴21世紀經濟報導記者。他表示，該政策具有靈活操作的空間，不同城市可以根據自己的特點靈活執行。以首套房首付比例來說，比如一些三四線城市弱一些，可能會一竿子降到底，即直接降到兩成。但一線城市整體需求較大，可能會先降0.5成，如果市場還沒有明顯的反饋的話，再降0.5成或者一成。
張宏偉表示，其實目前一部分二線城市、三四線城市首付已經降低至兩成了，在這樣的市場背景下，首套剛需的交易量也並沒有被完全激活。事實上，首套首付比例的降低，影響較大的城市為一線城市、強二線，比如上海首套房現在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低購房門檻。但對於首套剛需而言，更重要的其還款能力，因此收入預期或影響其還款，進而抑製了首套購房需求的釋放。他期望後續能夠出台針對首套住房群體的、穩定收入增加收入的政策措施，穩定剛需的收入預期，從而釋放其購房需求。
張宏偉認為，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，再加上三部委剛剛發佈的“認房不認貸”政策，形成了一套政策組合拳，有助於降低改善購房門檻，盤活北上廣深一線城市、杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強二線城市的改善需求。具體來看，一線城市、強二線城市等城市的二套首付比例還是比較高的，例如上海二套首付比例在七成，大部分二線城市二套首付比例在4-6成。按照新政，一旦二套首付比例降低，改善需求的置業門檻會大幅度降低。
張宏偉進一步分析稱，從當前市場特徵來看，一線城市、強二線等城市的改善需求群體還是有購房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，那麼整個市場的置換鏈條被激活，對於改善需求來講，無論未來是買新房還是二手房，整個一二手房市場就會活躍起來。相反，對於一般的弱二線城市或三四線城市的改善需求來說，由於二套房首付比例的門檻本來就不算太高，基本上在3-4成，同時，改善需求的絕對量沒有一線城市、強二線那麼大，因此政策刺激的力度和市場反應的活躍度會相對溫和。
房地產市場上行拐點即將到來？
從行業角度來看，市場更期待的是，在現有政策組合拳下，房地產市場上行拐點是否即將到來？對此，不同專家有不同看法。
東方金誠國際信用評估有限公司首席宏觀分析師王青表示，考慮到本輪房地產支持政策全面發力後，將有效改善市場預期，特別是會對購房需求有較強的刺激作用，我們預計四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程，本輪房地產週期的上行拐點即將到來。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，近期一攬子的政策揭示出一個重要信息：國家希望剩下的四個月能夠帶動房地產市場，從而實現全年房地產市場的穩定。目前他對房地產市場傾向於樂觀看法，預估2023年全年房地產市場銷售面積將比去年同期增長5%，同時，預計今年第四季度和9月，房地產市場會形成比較明顯的增長態勢。
但郭毅表示要冷靜看待該政策對房地產市場的拉動效應，不同城市的政策實施效果和力度都會有不同變化。她表示，一些強二線城市可能效果會略微明顯，尤其是一些限價相對執行嚴格的強二線城市。對一線城市而言，如果京滬也落地“認房不認貸”政策，那麼兩個政策協同來執行的話，對於一線城市購房家庭的這種拉動作用可能會更強。
因為一線城市整體購房需求基數大，居民消費能力強。但持續的效果可能還是要看更多的既往的限制性的措施是否有可能出現破局，比如通州的雙限購政策、限售限價等政策是否有機會鬆綁。只有真正讓購房者感知到未來的房價存在上升空間，他們才會有動力，或者說敢於在當下高杠杆買房。
張宏偉亦認為，對於首套剛需來講，首付比例降低只是一方面，更重要的是後面20—30年每個月房貸還款的費用。現在經濟與收入預期都不穩定，有可能影響首套購房者還款，進而抑製了首套需求的釋放。因此，期望後續有針對首套住房群體的、穩定收入增加收入的政策措施出台，穩定收入預期，這樣也就能夠穩定首套房的需求。“這樣首套房首付比例降低至兩成才有實際的意義，需求才會真正實現和釋放。”張宏偉稱。
