萬科年報出爐：現金流連續15年為正！地產板塊橫盤整理，何時向上突破？機構：樓市結構性見底初見苗頭

3月28日晚間，備受市場關注的萬科披露2023年年報，全年實現營業收入4657．億元，同比-7.6%；實現歸母淨利潤121.6億元，同比-46.4%；每股基本盈利1.03元，同比-47.3%。

報告顯示，2023年，萬科實現經營性現金流連續15年為正；開發業務持續提升產品力，確保近29萬套新房高質量交付；經營性業務打通商業模式，實現REITs突破，有望成為業內唯一發行三類經營性REITs的企業。

銷售承壓之下，現金流連續15年為正

年報顯示，2023年，萬科守住財務安全的底線。銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流。截至2023年底，萬科連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得各大金融機構的信任和支持，2023年在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

針對萬科年報，國金證券表示，考慮公司結轉面積減少、毛利率下滑和資產減值壓力，調整公司2024/2025年歸母淨利潤至125.1和127.5億元（原為218.1/232．億元），新增2026年歸母淨利潤預測129.0億元，同比增速分別為2.8%、1.9%和1.2%。公司股票現價對應PE估值為8.8/8.7/8.6倍，預計公司未來開發業務收縮，經營服務業務貢獻穩步提升，穩固基本盤，維持“增持”評級。

抓緊REITs機遇，助力經營性業務發展

2023年，公募REITs試點持續深入，為萬科帶來新的發展機遇，將有效解決經營性業務資產過重、投資回收週期過長的難題。萬科董事會主席鬱亮此前表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動產商。

公告顯示，萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

業內人士認為，經營性業務的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

地產板塊橫盤整理，何時向上突破？

從板塊行情來看，政策延續寬鬆基調，但代表A股龍頭房企行情的中證800地產指數3月以來仍持續橫盤調整，何時能突破橫盤區間向上？這或取決於基本面回暖的進展。

中銀證券認為，近期各類中央的表態釋放了積極信號，宏觀與行業供需兩端政策也有望繼續發力，房地產市場預期和信心或有望逐步修復，推動房地產行業供求關係達到新的平衡點，進而為經濟平穩運行提供支撐。

方正證券指出，春節後，一線城市二手房市場回暖態勢明顯，前期持續提示的結構性小陽春已至，看好一線樓市需求支撐+政策持續護航，二手房成交量有望保持高熱度，樓市結構性見底初見苗頭，2024有望成為基本面見底之年。

從板塊配置上看，東莞證券表示，在經曆近幾年大規模洗牌出清後，行業競爭格局將更優。而剩下之優秀房企更能抓住機遇提升市占率及提升業績，享受估值重估機會，建議可關注經營穩健的頭部央國企及聚焦一二線城市的區域龍頭企業。

資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

數據、圖片來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等，截至2024.3.28。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發佈日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編製規則適時調整，其回測曆史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。