李嘉誠降價甩賣房產，嗅到什麼信號？

長江實業資產負債率長期維持在30%以內；當嗅到一絲風險時，其會少拿地或不拿地，並最終拋售資產。一邊賣賣賣，一邊買買買，也是李嘉誠家族近幾年來的經營常態。

中房報記者許倩丨北京報導

地產界「風向標」李嘉誠又有驚人舉動——低價拋售房產。

8月3日，長江實業集團（李嘉誠旗下地產旗艦）旗下新樓盤「親海駅II」項目公佈了首張價單，共132戶，每平方英呎價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），均價回到7年前。

其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平方米），扣除18%折扣後，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。這一售價較周邊二手房均價約便宜3成。

據報導，親海駅II地處油塘工業區，周圍已有不少樓齡4~17年的住宅，這些住宅平均尺價為親海駅II首批出售單位均價的97%~136%。

長江實業集團執行董事趙國雄形容，親海駅Ⅱ首批單位為「便宜到爆」。該項目價格被外界視為香港樓市「深水炸彈」，直擊二手房業主心理防線，甚至影響到了一江之隔的內地深圳樓市。

為何長江實業集團要折價售樓？

趙國雄表示，香港市民關注房屋問題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發展商幫助市民上車，直言「不要賺盡、不用賺多」。

「媒體對此報導有點煽情，但無可否認是相當吸引的價格，相信可以帶動銷售。」長江實業集團主席李澤钜表示，當市場普遍認為經濟向好和利率偏低時，樓價和地價都傾向上升，但目前市場認為經濟尚待復甦，利息成本偏高，意味著價格將近見底，集團未來將繼續買入合適地皮。

協縱策略管理集團創始人黃立衝表示，「親海駅II」項目的弱點是周邊是工業用地，其他拿地開發商都沒有開發，交通設施不足。現在香港銀行同業拆息利率已經達到5點多，而平均租售比只有2%左右，導致買房者壓力非常大。

「現在的市場環境下項目要想賣得動，確實應該比周邊便宜20%~30%，這是一個務實的定價。香港樓市在美元加息週期下壓力確實非常大，這可能會導致物業價格，特別是豪宅價格普遍下跌。這種情況下，長實選擇通過降價銷售來吸引買家，也是一種常見的市場策略。」黃立衝表示。

一個值得注意的現像是，受疫情、移民潮等因素影響，香港納稅人口正在大量減少，這意味著購房需求或有所下降。

香港稅務局宣佈，將於5月2日發出240萬張2022/23年度個別人士報稅表，個人報稅表數量比2021/22年度減少了約7萬張，創下9年新低。3年間累計減少約37萬張。這些人大部分在23~50歲之間，是購房主力人群，通過降價銷售來刺激需求，也是香港開發商們不得已的選擇。

「香港正在大量流失購買力，滿足香港優才和專才計劃的人群，要在7年後買房才不需要繳納印花稅，這部分人的承接購買力是不足的，剩下的有購房需求的大部分是低收入窮人。」黃立衝認為，長實集團7折賣樓事件，反映出當前香港樓市面臨的壓力和挑戰，尤其是像新世界等債務比較高的房企，確實需要降價套現資金。

這不是李嘉誠第一次降價賣房。今年3月，長江實業推出屯門飛揚第2期樓盤首張價單，折實呎價為11042港元至13972港元，最低呎價創周圍片區3年新盤新低，彼時這一舉動就被業內評價為「深水炸彈價」及「放血價」。

如今，降價行為再度出現，且減價力度更大，信號意義明顯。

「對於多元化發展，實力雄厚、資金來源多樣且抗週期性較強的長和系而言，很顯然減價賣房並非出於現金流或業績壓力，很可能出於對下一步經濟形勢變化趨勢和機會判斷的把握之下，為加快去化與回款的舉措。」IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為。

8月3日這一天，長江實業集團還披露了2023年中期業績報告。報告顯示，今年上半年，集團已確認物業銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%，收益下滑嚴重。

香港特區政府財政司司長陳茂波曾表示，2022年，香港樓價（房價）累計跌逾15%。進入2023年後，香港金管局總裁餘偉文稱，市場數據顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。

「我對債務從來是如履薄冰。」李嘉誠曾經接受採訪時說過。據觀察，長江實業資產負債率長期維持在30%以內；當嗅到一絲風險時，其會少拿地或不拿地，並最終拋售資產。一邊賣賣賣，一邊買買買，也是李嘉誠家族近幾年來的經營常態。

「既然手中資產價格短期內可能不會上漲，且風險很大，不如套現繼續投資其他領域。因此，不排除長江實業通過減倉回收資產，將資金投資於其他回報率高於房地產的項目。」一位業內人士稱。

「對我來說，誰是趨勢才是我要考慮的，而不是空洞和虛假的道德說教。我只是一個商人，商人的首要目標是讓資本更安全，其次才是增值更快。」李嘉誠說。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳劉亞

審讀：戴士潮

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