租金水平已基本築底 上海辦公市場或迎來“春天”

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報導

“目前，上海中心大廈租金大多已反彈至25元/平方米·天，有意前來洽談的企業也比之前多了不少。”上海中心大廈一名負責出租業務的工作人員向《中國經營報》記者感慨道，“春節假期結束後，明顯更加熱鬧了。”

“起起落落”是2022年上海辦公市場的真實寫照。戴德梁行統計數據顯示，2022年全年，上海辦公市場以約63萬平方米的淨吸納量收官，環比下滑55.6%；甲級寫字樓空置率達16.7%，環比上升0.72%。另一方面，辦公和研發辦公物業憑藉577.4億元的成交總額，成為上海市大宗交易市場的支柱。

（位於上海市浦東新區陸家嘴的IFC國金中心。郭陽琛/攝影）

“2023年，上海辦公市場或將在第二季度後逐步回暖，甚至回升態勢顯著增強。”第一太平戴維斯上海投資部主管關偉在接受記者採訪時表示，總部型企業以及新能源、高端製造業等重點領域的上下遊企業都有望繼續展現擴張需求。“該類型自用型買家收購辦公樓物業以設立總部，會有效提振上海辦公市場租賃及大宗交易市場的基本面。”

辦公市場量升價跌

據戴德梁行統計，2022年，上海辦公市場以約63萬平方米的淨吸納量收官，環比2021年下滑55.6%。其中，自2022年三季度開始，上海辦公市場成交量在一定程度上有所複蘇，但四季度交易再次受到影響，成交量也開始回落。

戴德梁行方面分析稱，這也導致2022年上海甲級寫字樓空置率達到16.7%，相比2021年環比上升0.72%。其中，核心區及新興區的空置率分別為11.21%、23.92%。與此同時，上海甲級寫字樓租金略微下降，2022年四季度，平均租金為8.14元/平方米·天，同比微跌0.37%。

供應量則處於上升趨勢。戴德梁行統計數據顯示，2022年，上海新入市辦公建築規模約81萬平方米，11個項目分佈在3個區域、5個板塊。其中，蘇河灣、徐彙濱江、前灘板塊供應較活躍，靜安和徐彙核心區也分別有新項目推出。

世邦魏理仕報告分析認為，受新增供應持續入市、租約到期等多重因素影響，上海市部分租戶轉向性價比更高的新興商務區，2022年末核心商務區租金同比微跌0.1%，核心拓展區同比下跌0.5%。“上海辦公市場競爭愈加激烈，新項目的報價和有效租金策略也更為激進。”

世邦魏理仕報告還指出，2022年，上海辦公市場升級與擴租需求合計占比過半，同級或降級搬遷占比20.3%，主要是因為租金水平位於低點，利好升級擴租需求，同時新增優質供應集中的新興商務區吸引了以品質升級為主的租戶。

“在新項目推動下，‘一江一河’成效顯著，代表項目有華潤蘇河灣中心、前灘國際廣場和星瀚廣場等。”戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英告訴記者，分行業來看，專業服務、貿易製造及金融業需求量位列前三。尤其是專業服務業保持穩定需求，受國內外複雜經濟環境影響，律所業務量增加，擴租、搬遷活躍。

魏超英進一步表示，聯合辦公市場需求仍保持活躍，成為新入市項目的主力租戶，主要分佈在上海市核心商務區的陸家嘴、北外灘等板塊；貿易製造行業核心外溢搬遷，快消品及奢侈品貿易主要佈局在南京西路板塊，不少快消及奢侈品總部或部分拆分搬遷至靜安非核心區；金融行業核心聚集效應加強，主要佈局在泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）和南京西路等板塊，銀行、保險、證券等傳統金融行業仍為市場租賃主體。

收購計劃層出不窮

1月5日，位於上海北外灘的“友邦金融中心”正式揭牌。這是友邦人壽保險有限公司（以下簡稱“友邦人壽”）成立以來最大的一筆資產收購案。

據瞭解，2022年12月19日，友邦人壽宣佈在上海聯合產權交易所簽訂產權交易合同，以合計約50.3億元投得上海實森置業有限公司（以下簡稱“上海實森”）90%股權及其100%股東借款債權。

而上海實森擁有上海市虹口區北外灘89街坊土地使用權，為該地產項目開發建設主體。交易完成後，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產項目。為完成項目建設和後續運營工作，友邦人壽預計將投入不超過87億元資金。

“友邦人壽計劃將此次收購的項目建設為公司在華總部。”關偉告訴記者，此次收購資金來源主要為友邦人壽境內業務的保險責任準備金，表明友邦人壽在華業務增長明顯。同時，險資因其長期性和穩定性，正逐漸成為上海房地產投資市場的重要基石。

在2022年，上海辦公市場類似的外資收購計劃層出不窮。例如，希慎興業有限公司以35億元收購了李嘉誠家族長江實業旗下的世紀盛薈廣場；黑石以5.2億元收購了位於浦東新區的康橋星創園項目，物業類型為研發辦公。

“2022年，上海大宗交易成交規模仍站穩750億元關口，達三年內次高水平。其中，辦公和研發辦公物業以577.4億元成交總額、75%的成交占比穩居市場首位。值得注意的是，外資買家占比34%，與2020年的16%和2021年的24%相比依然有所增加。”戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強告訴記者。

究其原因，在關偉看來，上海市作為我國國際經濟、金融、貿易、航運和科技創新中心，受益其強勁穩健的經濟基本面和國際一流的營商環境，一直以來被機構投資者視為投資首選市場之一。“而在上海大力發展總部經濟和持續對外開放政策的驅動下，上海市的總部型辦公需求保持增長。”

盧強則分析認為，相比產業園和物流投資，傳統辦公市場具有更強的標準性以及交易流程，成交週期也更短。近期，不少核心地段的寫字樓項目有明顯的價格優勢，這類資產是資金尋求快速投資並出手的很好切入點。

“一線城市大宗交易成交規模在全國占比仍將維持在85%以上。我們認為，外資還將活躍於增長動力強勁的一線城市，在資產類型方面，辦公樓業態的成交量也將處於絕對領先地位。”關偉進一步表示。

辦公租金或將反彈

2023年1月5日，鐵獅門宣佈向凱德投資的人民幣基金出售位於上海的尚浦中心項目。此次交易的辦公園區包括10棟辦公樓，是鐵獅門在尚浦領世第一期的開發項目，交易估值約為76億元。

據瞭解，凱德投資在2022年11月完成了兩隻中國產業園核心型人民幣基金的募集，總規模約40億元。其中，由凱德投資與大家投控共同設立的人民幣基金用於投資尚浦中心F3項目。

凱德投資方面表示，2022年，公司完成了對三個商辦及產業園區資產的收購，使得旗下基金的資產管理規模增加近90億元。凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示，凱德投資對中國的發展前景有充足信心，未來將通過擴大與國內資本合作，繼續在多元資產類別尋求投資機會，加快在中國的業務增長。

“2022年，外資在上海市大宗交易成交雖然占比提升，但總量有所減少。境外融資成本不斷增加，境內外融資成本倒掛正是原因之一，因此一些外資機構已經開始著手設立人民幣基金。”關偉分析稱。

另一方面，中國的發展前景無疑是吸引外資和行業恢復的最大動力。多家國際知名機構調高了對中國經濟增長的預測數據：摩根士丹利將2023年中國GDP增長率的預測從同比增長5%調增至5.4%，瑞銀、野村證券也分別將預測值從4.5%和4%調增至了4.9%和4.8%。

魏超英分析認為，隨著經濟秩序和社會秩序加快恢復，將釋放出巨大的活力，推動經濟發展步伐提速。“可以預見的是，2023年，上海寫字樓市場必將迎來‘後疫情時代’的春天。”

“目前，辦公樓的租金水平已基本築底。”盧強預計，2023年春節假期後，不少外資機構將來到中國，“辦公租金很大概率將在2023年三四季度反彈”。

魏超英也進一步表示，創新驅動發展。近年來，上海市積極佈局未來產業創新高地，強化高端產業引領，到2035年將形成若干領跑全球的未來產業集群，健康、智能製造、能源、材料等行業有望迎來新一輪發展機遇，也將成為上海辦公市場的“買房新勢力”。

（編輯：張家振 校對：顏京寧）