“掘金”輕資產賽道：新玩家湧入 老玩家“築牆”
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導
商業輕資產運營賽道上，各路玩家爭相入局。
近日，龍湖集團（0960.HK）在其官方微信公眾號公佈了龍湖商業23個輕資產項目情況，包括21個待開業項目，其中有6個項目將於2023年開業。
通過上市將輕資產管理業務拆分為獨立戰略拓展方向的華潤萬象生活（1209.HK）日前披露，公司在2022年共計新簽約13個輕資產商業項目，包括太原鍾樓街項目、珠海香洲優特彙、南昌天使金融廣場等，再度提及“跑步入場”輕資產賽道。
群雄逐鹿，“老玩家”們也在打造自己人生的“第二曲線”。目前，萬達集團的商業輕資產運營平台——珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）在港交所上市進入倒計時。屆時，或將掀起行業洗牌浪潮。
華潤萬象生活在其2022年商業年刊中表示，目前來看，主流商管公司普遍脫胎於商業地產開發商，“由內而外”開始嚐試承接外部生意，整體市場仍處於粗放發展的初級階段。“我們預計在未來5年左右，商業輕資產市場格局會相對清晰、整體市場發展會走向成熟。”
跑馬圈地
2023年開年以來，消費的複蘇帶來經濟活動回溫，並逐漸傳導至商業地產市場。市場機構世邦魏理仕發佈的《2023年中國商業地產市場展望報告》指出，寫字樓市場、零售物業市場將在今年開始逐步回暖。
與此同時，商業地產領域近期動態頻頻。風口勁吹，玩家集結。
據龍湖集團披露，其自2021年初開啟“輕重並舉”戰略，以“天街”“星悅薈”為主要產品；2021年5月獲取首個輕資產項目，當年9月首個輕資產項目開業。一路走來，至今已累計獲取近30個輕資產項目。
2023年，龍湖商業將有6個輕資產項目開業，包括北京北苑天街、上海江灣里MEET678、杭州國芳天街、石家莊裕華星悅薈、武漢M758、汕頭國廈星悅薈，商業總面積為28.7萬平方米。其中，北京北苑天街位於北京朝陽區北苑商圈，由龍湖商業與北京朝陽區國資公司聯合打造，商業建築面積為9.3萬平方米。
《中國經營報》記者注意到，除了上海江灣里MEET678是由龍湖商業獨立操盤外，其他項目龍湖商業均選擇與項目當地開發商聯合共建。
官網顯示，截至2022年12月底，龍湖商業在北京、上海、重慶、成都等核心城市總共開業超70座購物中心。根據龍湖集團披露的2022年未經審核的營運數據，2022年，包含物業管理服務業務在內，公司經營性收入約250.2億元（含稅），同比增長約25％，其中投資性物業租金收入約127.3億元（含稅）。
與龍湖集團不同的是，華潤置地（1109.HK）自2020年1月起將商業運營作為獨立的創收業務，隨後拆分商業及物業科技板塊打包併入華潤萬象生活，後者於2020年12月在港交所上市。彼時，華潤萬象生活除了管理華潤置地的45個商業物業外，還代管華潤集團的14個在營商業項目。
上市後，華潤萬象生活“跑步入場”輕資產賽道。記者注意到，2021年3月，華潤萬象生活明確了公司“十四五”業務發展目標，計劃在2025年末物業管理面積達到4億平方米，其中第三方外拓面積占比達50%；開業購物中心達150個，其中第三方外拓數量至少50個。
經過2022年，華潤萬象生活距離其“十四五”目標又近了一步。據披露，華潤萬象生活在2022年新簽約的輕資產商業項目中，有不少為城市存量商業接管項目。比如，南昌天使金融廣場項目原是紅星美凱龍大型家居商場，總商業建築面積為11萬平方米，由華潤萬象生活接盤進行商業管理輸出。
擴張亦有章法。華潤萬象生活表示，商業輕資產管理業務是其兩大戰略拓展方向之一，公司目前的拓展策略聚焦於一二線城市較大體量的TOD項目，以發揮公司所具備的商業管理能力優勢。“雖然有一定的規模拓展壓力，但對商業輕資產項目的拓展是審慎的。”
在輕資產業務項目的篩選基準方面，華潤萬象生活表示，“希望選擇一些相信和理解公司經營理念的業主，與公司的商業產品線匹配或有一定創新示範效應的優質項目，通過高效管理為業主的資產增值保值、通過審慎外拓為租戶經營提供更豐富、更適合的空間選擇，實現業主、租戶和管理方的共贏。”
從“內部管理”走向“外部生意”，從“服務母公司”擴大到“服務外部業主”，從“管理思維” 轉變為“服務思維”，正成為華潤萬象生活等涉足商業管理業務“入局者”面臨的新挑戰。
差異化經營
踩準賽道並非一勞永逸，找準節奏才是正解。
“掘金”輕資產賽道並非沒有門檻，規模擴張也不意味著質量和效益增長。簽約項目能否如期交付、投後管理如何開展等，是擺在眾多商業管理企業面前的現實問題。如何在日趨激烈的競爭中如魚得水，考驗“入局者”對自身的認知程度、對行業動向的敏銳度。
中指研究院研報指出，商業輕資產運營模式主要為商業運營企業依託豐富的運營經驗和品牌影響力，通過培養專業的人才隊伍，為委託方定製個性化運營方案、優化資源配置，利用自身招商引資能力，盤活存量資產。
華潤萬象生活表示，商業輕資產管理所需處理的是業主、管理公司、B端租戶、C端消費者這四方之間的關係。當前，商業輕資產管理仍處於市場發展的初級階段，對第三方項目進行商業管理的服務模式、服務內容、服務範圍等更加靈活多樣，目前來看，尚未形成清晰的市場格局和服務範式。
“後來者”龍湖集團披露，過去20餘年的商業佈局，為商業輕資產運營實踐提供了豐富土壤，龍湖商業走出一條“輕重並舉”的道路，從前期規劃、開業籌備到項目運營，其為購物中心提供全生命週期的資產管理服務，並依託全鏈條的商業運營能力，貼合不同階段、特性的輕資產商業需求，向客戶進行精準的經營及管理能力輸出。
以龍湖愛加兩江星悅薈為例，該項目商業建築面積為11.6萬平方米，涵蓋多元餐飲、休閑娛樂、兒童親子、零售等復合業態，同時打造城市首進品牌店、網紅輕餐彙聚地等場景。龍湖集團表示，對於此類擁有成熟消費習慣和強消費力的成熟片區，龍湖商業深入分析周邊客群畫像，鎖定周圍3公里範圍內的品質中產家庭和新貴潮流白領，以“精緻悅己的理想生活”為方向全面升級項目。
龍湖集團披露，龍湖愛加兩江星悅薈於2022年5月20日開業，開業3天客流為26.98萬人，目前招商率為99%，開業率為97%。
值得注意的是，商業輕資產所管理的資產實體為商場或商街，較難實現標準化複製，空間形態等也更加複雜。
2022年初，華潤萬象生活攜手珠海優特集團，打造其首個在營接管的輕資產商業項目——珠海優特彙。華潤萬象生活從組織融合、核心競爭力打造、運營提效、 客戶運營等多個方面入手，克服難題。
其中，華潤萬象生活對珠海優特彙重點進行品牌定位重塑以及場景打造，突破商業消費空間及城市公共空間邊界，並通過創新銷售渠道，借助抖音直播流量，通過視頻、直播、探店等多種形式，拓展項目的多元化經營模式，對原系統留存較大基數的會員數據進行高效利用，挖掘會員價值和消費潛力。華潤萬象生活披露，2022年，珠海優特彙實現首年利潤率同比雙位數增長、成本降低超過720萬元。
2022年中期業績公告顯示，華潤萬象生活在2022年上半年收入52.78億元，公司擁有人應占溢利為10.28億元。營收結構方面，住宅物業管理服務板塊收入33.54億元，同比增長40.2%；商業運營及物業管理服務板塊收入19.24億元，同比增長18.5%。
推進輕資產業務模式已成為行業共識。萬達集團此前宣佈，從2021年開始不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略。從營收模式上看，珠海萬達商管的利潤主要來源於商戶支付的租金和物業管理費分成。
招股書顯示，2019～2021年及2022年上半年，珠海萬達商管的收入分別約為134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.8億元，同期淨利潤分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元及40.47億元。
