豪宅盤搖號、大V出走！東莞正在拋棄誰？

來源：東莞樂居

上週，東莞地產圈最火的莫過於南城萬科瑧灣彙項目的入市！

3月4日，位於南城近市政府的萬科瑧灣彙推售161套房源，據莞E認購顯示，其線上登記客戶共556人，雖沒觸發積分搖號的要求，但其登記熱度僅次於去年大熱的華潤潤府首開盤。

據瞭解，萬科瑧灣彙最終凍資客戶達到433人次，平均2.7個人搶一套房，選房當天，僅不到一小時，搖號選房的序號便定格在198號，萬科瑧灣彙首開售罄！161套房源迎來了他們各自的主人。

要知道，去年是東莞新房市場十分冷清的一年，新房住宅成交量創2008年以來新低，然而進入2023年，東莞新房市場似乎走出了不一樣的行情，先是有華潤悅府備案價破6，後有萬科瑧灣彙首開日光，東莞樓市營造出一片火爆的跡象。

難道，東莞的樓市真的回暖了嗎？

供需不及去年水平個盤支撐市場分化明顯

據瑞城搜數據顯示，2023年2月，東莞新房住宅成交2422套，環比增長116%，成交均價30945元/㎡，雖然2月量價環比及同比均有所增長，通過觀察近2年住宅月度供需量價走勢，2月份新房住宅的供需仍不及去年7、8月份水平，對比2021年的全年平均水平仍有差距。

要知道，東莞自去年年底以來陸續放開全域限購，首套房首付及利率均有所下調，然而2月份作為樓市小陽春，一直是開發商爭相入市的好時機。

在寬鬆的政策以及節後購房熱潮的加持下，東莞的新房住宅成交並不能說明顯回暖。

再從2月樓盤成交套數排名發現，2月成交新房住宅2422套中，其中成交前十的樓盤套數共928套，占所有新房住宅成交38.3%，可見東莞新房市場分化明顯。

值得一提的是，根據東莞住建局去年年底發佈的新建商品房住宅最新庫存情況中發現，截至2022年12月31日，東莞新房住宅賸餘庫存37609套，若按照今年2月的月成交量，去化週期將達15.5個月，仍處於高位水平。

東莞買房需不吃不喝33年年輕人：生活太辛苦

除了樓市是否回暖有待時間印證，東莞新房備案價“破六”著實令不少東莞市民吃驚，那麼到底東莞的房價是否真的值得攀到6萬/㎡的高位呢？

要知道，萬科瑧灣彙在獲批預售時的備案均價高達57063元/㎡，而本次推售的戶型均為143㎡，也就是說，萬科瑧灣彙一套房子總價就要816萬！

據東莞住建局1月調整的首套房首付比例20%，以及首套房利率4.1%計算，若是首套房買萬科瑧灣彙，首付需163萬，每個月還款需約31800元（按30年等額本息計算）。

那麼首付163萬，月供31800元，是否是每個東莞家庭都能承受得住的呢？

根據東莞統計局去年發佈的2021年東莞市平均工資情況顯示，2021年東莞市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為88535元，相對於月收入7377元/月。若是城鎮私營單位就業人員年平均工資則為75440元，約6286元/月。

若按照2021年全市新房均價27975元/㎡，剛需三房90㎡計算，房價收入比將達33.3，也就是說，在東莞私營單位上班需不吃不喝33.3年才能在東莞買房。

不少東莞網友更是自嘲：生活太辛苦！

而2023年2月東莞新房均價30945元/㎡，比2021年全年均價上漲10%，然而疫情三年，相信工資水平增長有達到甚至超過10%的也寥寥無幾。

大廠放假或倒閉行情衰退致人口流失

當然，近10年來東莞經濟發展的成績有目共睹，有著“世界工廠”頭銜的東莞，2022年全市GDP邁入萬億的新台階，常住人口也早在2020年第七次人口普查中突破了1000萬的體量，正式躋身特大城市系列。

另外，東莞60歲以上人口占比僅5.47%，在全省排名第二低，僅次於深圳（5.36%），充分反映出東莞人口年齡結構的年輕化。

但是，這個年輕化的城市，似乎對於年輕人卻並不友好！

故事一：東莞長安大廠節後放假三個月

近日，位於東莞長安的東莞捷榮科技有限公司傳來放假三個月的消息，引起大批網友關注，據瞭解，東莞捷榮科技是一個規模近萬人的大廠，在過去一年，虧損規模達到9000萬元，在大環境的影響下，這個曾經的電子產品大亨如今走到如此地步，難道是因為工資太高了嗎？

據東莞捷榮科技有限公司內部員工所說，他們目前的訂單都是去年的，今年並沒有新的訂單產生。因為這幾年疫情的影響，東莞捷榮科技有限公司的外貿訂單嚴重下滑。

在沒有新訂單產生的情況下，東莞捷榮科技有限公司只能做出給工人放假的決定，這樣才能減輕企業面臨的壓力。

據不完全統計，2022年上半年東莞倒閉的工廠超過3000家。

這組數據雖然不完全準確，但足以證明2022年的東莞傳統外貿出口製造業有多艱難，有業內人士對此總結道：“出貨難！”、“資金難！”、“行情難！”

據瞭解，當前依舊有許多東莞工廠正在負重前行，有些工廠則搖搖欲墜，隨時可能倒閉。

故事二：大V團隊搬離東莞

上個月，網絡盧姓大V搬離東莞事件成為輿論焦點。

盧姓大V搬離東莞的原因不複雜，據他在微博上發表的觀點大概有以下幾個：

1、東莞房價太貴，同事們買不起

2、東莞基建差

3、東莞高等教育缺乏

九十年代初的中國正是人口紅利爆發的年代，大批批的勞動力密集型企業在東莞落戶，數十萬電子廠、傢俱廠、塑料廠、玩具廠更在東莞得到發展。

但三年的疫情加速了東莞的轉型發展，大量的低端製造業逐漸被淘汰，人口紅利逐漸消退。有數據顯示，東莞的人口流失率高達41.8%，有人背井離鄉選擇了更大的城市，有人選擇退居二三線老家。

東莞與深圳同樣是屬於外來流動人口占比高於常住人口的城市，據不少時常往來通勤與莞深的網友透露，春節的東莞比深圳人更少，越來越多深圳人更樂意留在深圳過年。

即使高房價不一定是迫使人離開的主要誘因，畢竟東莞的房租相對於廣深也處於低位，但是東莞的人口流失的窘境已逐漸浮出水面，盧姓大V的搬離不過是給揭露了大多數東莞外來人口的傷疤。

金玉其外敗絮其中腳踏實地再創高峰

不得不承認的是，東莞的確有過奮發向上的時期，曾經多少來自他鄉人不遠萬里前來東莞謀生，他們在東莞找到自己的事業，自己的家庭，紮根東莞，為了幸福的家庭而奮鬥。

然而現在的東莞雖然人口破千萬，GDP破萬億，但似乎也只是金玉其外敗絮其中。

與東莞高房價勸退年輕人不同的是，隔壁鄰居深圳即使面臨著人口密度高，土地資源匱乏的現狀，依舊為吸引年輕人才而做出努力，積分入戶門檻下調、保障性住房、可售型人才房的建設等等，無不是為了吸引人才，留住年輕人才而做出的努力。

不過東莞同樣具備多項優勢，人口年輕化、區位優越、交通發達、完整的產業鏈配套等，綜上東莞依舊是充滿各種可能性，同樣相信在東莞人的不懈努力之下，東莞將會再次邁向新台階，你覺得呢？