提振居住消費信心 租購服務、裝修、數字化 新發力點受關注
轉自：中國網財經
來源：中國房地產報 作者：彭紅俠
政府工作報告是每年乃至一段時間政府的行動指南。曆年兩會，房地產都是政府工作報告中最受人關心的內容和焦點，如何定調房地產對於判斷接下來的發展方向以及做好各方面工作，非常重要。
在供給端，政府工作報告提出：“有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”；在需求端，則提出：“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。
80個字，濃縮了今年房地產領域工作是將穩發展、防風險、保民生、促消費當作著力點。在定調房地產發展方向之外，與房地產相關的數字經濟也被提出要強化發展，伴隨著居住消費的熱鬧情景再現，房地產大消費行業會迎來複蘇回暖，房地產領域的科技服務、裝修、租房乃至旅居康養、社區養老等行業的利好，將會進一步釋放。
穩增長：
提振居住消費，服務、裝修成新發力點
現階段，擴內需成為拉動經濟的關鍵點，住房消費是重要抓手，“促進居住消費健康發展”在去年12月14日中共中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035)》里被專門提出，這是我國中長期消費領域的高層指導文件。
自2023年以來，各地政府不斷調整、出台鼓勵和支持住房消費的財政、稅收、信貸政策和措施。房地產市場在2023年的表現將會出現向上向好的發展態勢。但是，阻礙居住消費健康發展的限制性政策還需進一步消除和優化，全國政協委員、北京國家會計學院教授秦榮生說，住房消費過程中，仍然存在著審批程序不便、信息不對稱、資金不安全等問題，嚴重影響住房消費的提振。
“建設住房交易一體化政務服務系統，促進住房消費便利化。”秦榮生建議，相關部門應深入推進住房交易有關信息的對接共享，通過建設居民信息與房產信息基礎數據庫、完善政務服務平台各部門端口接入。並加強與銀行等金融機構合作，健全覆蓋新建商品房和存量房的交易資金監管制度，完善交易規則及業務流程，保障購房資金安全有規可依。
如何實現“有房住”和“住得好”，是當前我國居住消費需求升級對房地產行業帶來的挑戰，放心購房、放心租房、放心居住是當下一二手房市場和家裝市場必須面對和解決的問題。這次兩會上，全國工商聯提出《關於創建家裝“放心消費”環境釋放家裝消費活力》的團體提案。
當前家裝領域，裝修合同、施工、驗收、售後、信息化、綠色、智能等方面還未建立完善的制度標準，對此全國工商聯建議，推動家裝企業全面執行行業標準和行業技術標準，加強家裝行業亂象專項治理，鼓勵頭部企業搭建可以支撐大規模標準化拓展的底層信息基礎設施，推動家裝產業鏈上下遊一體化發展，促進資源整合優化。
房地產領域的數字化轉型，亦成為人大代表、政協委員熱議的焦點。有人大代表提出，加速房地產產業的數字化轉型，通過大數據智能分析將房源與購房者需求的精準匹配，並將運營的範圍優化延伸至物業服務、多元化增值產品等領域，創造新的盈利模式並帶來新的發展機會。“房企可以加快自身數字化發展，並借助各房地產平台的助力，實現地產數字化轉型，從傳統產銷模式向高效服務模式轉變，實現高效開發，精細運營。”
防風險：
精準拆彈，支持優質房企
高質量發展
受前期高杠杆、高周轉、高債務以及三年疫情影響，近幾年部分頭部房企的債務風險嚴重加劇，開發的樓盤頻頻出現“停工”問題，交付難和信心不足的種種負面問題，打擊著房地產行業的消費和融資。防範和化解頭部房企風險也成為2023年房地產領域的重點工作。
今年政府工作報告指出，當前房地產市場風險隱患較多，一些中小金融機構風險暴露，發展仍有不少體制機制障礙。
對房地產領域的風險問題，3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹在“部長通道”回答媒體記者提問時特別強調了防風險的重要性。他表示，要防範化解房地產“灰犀牛”的風險，避免和金融風險、地方債風險交織發生系統性的風險。要“抓兩頭、帶中間”，以精準拆彈的方式來化解風險。
國家統計局的數據顯示，2022年，房地產開發企業到位資金14.9萬億元，同比下降25.9%。企業層面，雖然融資環境改善，且房企採取了各種措施進行了債務展期、資金回籠等改善流動性工作，但由於發展模式的轉變並非一朝一夕，風險仍然時刻存在。
其實，去年12月召開的中央經濟工作會議上，就將房地產相關工作納入“有效防範化解重大經濟金融風險”的大項之下。
對於一些房企債務違約、房屋交付困難導致的風險，全國人大代表姚勁波建議，應大力幫扶房企健康發展，擴寬房企的融資通道。“加大對房企發債融資的支持力度，在疏通房企債權融資渠道，降低房企融資成本，逐步改善房企融資環境等方面。相關部門及金融機構應給予房企同等的融資待遇，加快融資擔保體系建設、下調融資利率等措施。”
全國政協委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執行官張懿宸則建議推出商業不動產公募REITs工具，聚焦盤活問題房企的存量資產，通過“問題房企”和“優質資產”的隔離，控製產品風險；適度放鬆對發行主體的資信要求，強化資產質量、弱化企業信用，壓實中介機構的主體責任，合理設置信用防火牆。
全國政協委員、禹洲集團創始人林龍安在提案中建議，在實際風險可控的範圍內，將民營企業、地產開發企業列入白名單，將經營較好、債務結構合理的優質民企列入可增信名單。通過提供徵信保護、幫助企業信用增進完成債券發行，讓其能夠在公開市場發債，從而打通資金流循環鏈條，讓企業健康發展。
房地產風險的化解，也將有助於化解地方政府債務風險。這是一場硬仗，只能勝利，不能退縮。
惠民生：
解決新市民、青年人租房
需求及機會
住房保障體系建設，再次成為政府工作報告中房地產工作的重點。十八大以來，我國不斷完善住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，滿足居民不同層次、多元化的住房需求。
過去10年，我國累計完成投資14.8萬億元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢；住房供應規模持續增加，商品住宅銷售面積累計達132.34億平方米，是上一個10年的2.2倍。龐大的住房剛性需求和改善性需求在這10年中獲得了滿足。
當前和未來一段時期，全國約3億新市民、青年人將是住房剛性需求的群體，滿足他們租房和購房的需求，政府和企業責無旁貸。預計從現在到2035年剛性住房需求將新增約39億平方米，年均約2.6億平方米，占總需求的18%，“十四五”期間新增剛性住房需求約17億平方米，年均 3.4億平方米，在總需求的占比為22%。而在改善性需求這個新消費熱點方面，一線城市的改善性客戶占比已經超過50%，在其他類型城市同樣龐大，從現在到2035年，改善性住房需求約新增120億平方米，年均約8億平方米，占總需求的54%；其中“十四五”期間新增改善性需求約41億平方米，年均8.1億平方米，占總需求的52%。根據我國經濟社會的持續發展趨勢，2035年之後改善性需求占比會繼續保持提高的態勢。足見解決新市民、青年人租房需求是一項重要任務，也足見居住消費和房地產發展的韌性和空間足夠強大。
2021年6月，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系。
在支持住房租賃市場的發展方面，僅2022年，國家重要會議和重要政策內容中提及保障性租賃住房12次，內容涉及供給、金融支持等各個方面。各個城市解決好青年人新市民的住房困難問題，他們就能放開手腳，去為幸福生活而奮鬥。
全國政協委員、中國社會科學院哲學所研究員陳霞認為，分散式個人租賃房源占總供給約90%，承載了數以億計人的安居夢。但分散式租賃住房市場長期以來存在權益難保障、行業難監管等問題。因此，應通過完善相關法規、提升市場監管效能、鼓勵專業機構參與分散式租賃住房經營，保障多方權益，塑造清朗租房市場環境。
全國政協委員、四川省商會副會長張建明則建議，應將“人人有房居”而非“人人有房產”作為政策導向，一手抓保障性住房建設，一手抓商品房市場化，加快完善住房“雙軌製”長效體系，促進房地產健康發展和良性循環。
全國人大代表買世蕊建議，出台一部完整的有可操作性的住宅租賃法律，將住房租賃市場中政府的權利和義務、租賃雙方的權利和義務等界定清楚，同時，用法律保障租購同權，租房者平等享受城市公共服務等。
2021年3月，倪虹帶隊赴四川省成都市和陝西省西安市調研督導房地產工作時曾強調，成都、西安正在建設國家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問題。要有效增加保障性租賃住房供給，規範發展長租房市場，落實土地、財稅、金融支持政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。
2023年，這項工作依然是住房和城鄉建設領域的著力方向。今年政策著力重點就是要將新市民、青年人納入住房保障、住房消費，滿足他們對居住消費的需求，這既是激活住房發展的可持續動力，也是擴大內需的關鍵。
樂觀估計，在租、購等住房消費有效恢復後，作為重要風向標意義的市場交易會繼續回溫，這將對今年房地產投資、拿地、建設等鏈條形成正向影響，市場會出現活躍發展的局面。
