站穩五強，招商蛇口精耕細作逆勢前行

房地產行業持續下行,招商蛇口穩健前行。2023年，招商蛇口（001979.SZ）錄得不俗的年度成績，不僅營收利潤雙增長、銷售額也站穩五強。

據招商蛇口年報，2023年，招商蛇口實現營收1750.08億元；歸母淨利潤同比增加48.20%至63.19億元；經營活動產生的現金流量淨額314.3億元。

2023年，招商蛇口銷售規模逆勢微增，去年全年累計實現簽約銷售面積1223.41萬平方米，實現簽約銷售金額2936.35億元，位列第五。

招商蛇口董事長蔣鐵峰在業績會上表示，“新形勢下，行業比拚已經從‘規模’轉向‘質量’，從‘大’轉向‘強’。招商蛇口將在保持已有優勢的基礎上，強化內部經營管理，著力推進轉型發展，紮實推進五強目標，努力為股東創造價值。”

具體而言，招商蛇口將不僅聚焦銷售金額，而是將利潤、質量、效益、轉型和品質作為多維度提升公司能力的關鍵點。

過去一年，招商蛇口發揮綜合發展優勢，將戰略重點放在長租公寓、集中商業和產業園區；提升資產運營的盈利能力，從以前做住宅賺快錢、大錢變成賺小錢、慢錢，賺持久可持續的錢，帶來更多現金流。

財務穩健助力業績增長

在同行多數銷售業績下滑之際，招商蛇口逆勢上漲。

去年，招商蛇口實現簽約銷售金額2936.35億元，同比增長0.4%；而同期，百強房企的銷售降幅高達17.3%。招商蛇口略有增長的業績，讓之實現“進入五強”。

這是規模上的五強，實際上招商蛇口對自身的要求更高。

蔣鐵峰介紹稱，該評價體系包括盈利性、轉型發展指標、運營效率、成長性指標、規模性指標、穩健性指標以及社會責任等。

作為央企，招商蛇口財務水平維持在行業的最優區間。

2023年，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率為62.41%，淨負債率54.58%，現金短債比為1.28，繼續保持在綠檔水平；全年新增公開市場融資324.3億元，綜合資金成本3.47%，較年初下降42BP。

在盈利方面，招商蛇口也維持在行業較好水平。2023年，招商蛇口綜合毛利率為15.89%，其中，開發業務毛利率17.08%。

蔣鐵峰表示，近兩年招商蛇口投資強度較大，2022年獲取項目大部分去化完畢，2023年獲取項目已銷售一部分，絕大部分和拿地之初的判斷一致，毛利率水平有明顯改善，為未來的財報表現奠定良好基礎。

在投資上，招商蛇口也將繼續恪守嚴格的財務紀律。招商蛇口總經理朱文凱稱，招商蛇口不是唯銷售金額論，除了規模以外，進一步關注利潤、質量、效益、轉型和品質，希望能夠在市場規模上多維度地提升公司能力。在2024年進一步聚焦公司中長期發展，在開發方面尤其是要提升拿地質量，守穩基本盤，全面開源節流，確保公司現金流安全為主基調。

2023年以來，招商蛇口堅持“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，將土地資源投放進一步聚焦在一、二線核心城市。具體城市方面，拿地金額基本投向“強心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長沙、深圳及西安等地。

招商蛇口副總經理伍斌透露，招商蛇口將堅持“五好”標準，即市場好、利潤高、團隊強、回款好、存續比低，根據回報水平、城市特點，分檔管理，分類管理，今年投往“核心10城”的金額將占到九成以上。

多元發展拓寬護城河

房地產行業進入下半年，房企持續加大對持有型資產運營和管理的投入。招商蛇口也積極推進多元業務協同發展，尋求新的增長曲線。

蔣鐵峰分析稱，開發業務當前仍是招商蛇口的“基本盤”，是公司規模和利潤的重要保障，是轉型發展的資源基礎；資產運營，是推動公司發展模式從開發為主向開發與經營並重轉變的重要轉型業務板塊；城市服務，是推動公司從重資產為主向輕重結合轉變的重要轉型業務板塊。

經過多年的培育，招商蛇口在資產運營也氣候初成。

年報顯示，2023年，招商蛇口全口徑資產運營收入66.91億元，實現EBITDA 33億元。

招商蛇口的資產運營業務主營包括集中商業、產業園、寫字樓、公寓酒店等持有物業運營與資產管理；城市服務板塊涵蓋物業管理、郵輪、會展、代建等業務。

作為招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務上市平台的招商積餘，去年業績也保持穩健增長。

2023年，招商積餘全年實現營業收入156.27億元，同比增長20%，歸屬於上市公司股東的淨利潤7.36億元，同比增長23.96%。

與此同時，招商蛇口發力代建，這是招商蛇口“城市服務”業務的重要組成部分。自2010年起開展代建業務以來，招商蛇口已累計承接500餘個代建項目，涉及代建面積超過1400萬平方米，積累了多元化業態的代建經驗。2023年，招商蛇口新增28個代建項目，合計管理面積約269萬平米。

展望2024年，朱文凱表示，招商蛇口將繼續堅定落實‘四個聚焦’‘三個轉變’的發展策略，以‘精進’作為貫穿全年的關鍵，堅持‘精耕細作、穩中求進’的工作主基調，強‘本’培 ‘新’，打造蛇口‘兩條曲線’，在提質量、增效益上積極進取，把重資產業務做精，輕資產業務做大，防控債務風險，推動公司實現由重入輕、由量轉質的發展。

（文章來源：21世紀經濟報導）