市場探底！2022年房地產銷售13萬億，預期好轉概率提升

1月17日，國家統計局發佈2022年1-12月份房地產開發投資和銷售數據。統計數據顯示，2022年，全國房地產開發投資約13.29萬億元，比上年下降10.0%。從數據上看，全國房地產開發投資同比降幅繼續擴大，已達到兩位數。而交易數據也在2022年出現明顯的拐點，全年商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%。

在58安居客研究院院長張波看來，2022年全年呈現出明顯的開發投資下滑，市場降溫、供給信心不足是主因。不過，隨著房企融資政策的不斷放開，房企的現金流明顯改善，頭部房企投資開發額會不斷提升。

房地產開發投資額同比降一成

2022年全國房地產開發投資額增速降至兩位數。據國家統計局數據顯示，2022年，全國房地產開發投資約13.29萬億元，比上年下降10.0%；房地產開發企業房屋施工面積約90.50億平方米，比上年下降7.2%；房屋新開工面積約12.06億平方米，下降39.4%；房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。

對此，張波表示，2022年全年呈現出明顯的開發投資下滑，市場降溫、供給信心不足是主因。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進也認為，2022年全國房地產開發投資額增速數據處於持續下滑狀態，且進入到兩位數的行列，說明開發投資的壓力比較大。

另外，國家統計局數據顯示，2022年，房地產開發企業到位資金約14.90萬億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

值得關注的是，在開發投資增速以及房地產開發企業到位資金下行的同時，房企土地購置面積增速也在下滑。2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。

張波認為，土地熱度降溫明顯，雖然央企、國企以及地方城投發揮更大力度，但依然很難扭轉。而房企融資下滑，體現出房企的資金面壓力增大，間接導致樓盤交付問題凸顯以及房企拿地減少。

在嚴躍進看來，目前改善開發投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期或發佈資產負債表優化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發投資預期。

商品房銷售額處於6年來低位

國家統計局數據顯示，2022年，商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積約5.64億平方米，比上年增長10.5%，其中住宅待售面積增長18.4%。

「商品房成交量下滑明顯，顯示出市場信心不足，尤其是購房者信心下滑。」張波如是稱。

對於這一數據，中原地產首席分析師張大偉認為，中國房地產經過多年高速發展，在2022年已經出現了明顯的拐點，市場成交量將很難再出現2021年的18萬億、18億平方米歷史高峰，未來中國房地產市場將在13萬億、13億平方米周圍波動。

整體來看，張大偉認為，成交面積、成交金額在2022年跌幅加大，全年銷售刷新多年冰點。具體來看，2022年銷售面積是2016年至今累計7年來的最低點，銷售額則是累計6年來的最低點。如果拆分單月數據可以看到，2022年12月單月銷售面積以及銷售額，是連續3個月整體市場再次探底。

嚴躍進也認為，當前房屋銷售數據總體上弱於預期，購房需求刺激面臨阻力。不過，2023年要樂觀看待此類數據，隨著疫情高峰期已過，新一輪社會經濟刺激工作會加速，購房市場是中國最大的消費市場，其勢必有較好的表現和轉機。

業內：預期好轉概率明顯提升

房企的融資直接影響到2023年開發投資數據。對此，張波表示，房地產市場預期好轉的概率明顯提升，尤其是對房企融資政策的不斷放開，房企的現金流明顯改善，頭部房企投資開發額會不斷提升。目前，房地產投資側的轉正，不但取決於供給側，還要看需求側的改善，看房熱度和市場成交量提升才能保障房地產投資有效恢復。

張波進一步解釋稱，為貫徹落實中央經濟工作會議部署，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，「三線四檔」預計也將迎來微調。

總體來看，張波預計，對於房企的「紅線」要求不會變，可能會和貸款集中度一樣，延長或者設置過渡期，弱化不同檔位，對債務增長的容忍度提高，對拿地、對現金流的要求也會下降。如此一來，部分企業會有一定的加槓桿空間。

嚴躍進也認為，在「金融支持房地產16條」「三支箭」以及後續出台的資產負債表優化21條方案的支持下，開發投資等資金狀況勢必有積極的改善。當然，要真正改善企業資金狀況，不在於外部融資端，而在於要繼續刺激購房端，即企業的銷售狀況要加快改善。另外，2023年激活土地市場的工作需要加快，其關係到各地土地財政的有序運轉，也關係到房屋的供應。

新京報記者 袁秀麗 

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶