樓市新政40天｜「四限」逐步退出，樓市鬆綁初見效

從8月底截至目前，40餘天，我國房地產市場上演了轟轟烈烈的政策大鬆綁，執行「認房不認貸」、取消限購限售、首付和房貸利率下調、限價開始鬆動……政策鬆綁的頻率和力度，都堪稱史上之最。

在一系列政策「組合拳」之下，過去幾十天，我國樓市交易量有哪些變化？購房者預期是否改變？未來成交走勢如何？政策工具還有哪些可用？

從情緒高漲到回歸平靜

北京落地「認房不認貸」後不到一週，小楊就決定賣掉手裡的兩套小戶型，進而在東城區買學區房。而在政策出台之前，小楊的計劃是裝修所居住的房子，已經諮詢了裝修公司，給出了設計方案。

「沒想到政策變化這麼快，之前受製於二套房首付比例較高，換房計劃難以推進。如今‘認房不認貸’，我們有機會置換了。」小楊說。

小楊是一個做事果斷的人，他利用週末兩天時間看了東城區近20套房源，並在此後兩天就跟業主簽訂了房屋買賣合約，「是一套小兩居，戶型方正，附近的學校挺好的。」小楊如是說。

這是新政之下北京9月初樓市交易的縮影——需求湧動，購房者迅速決策、快速成交。

8月底9月初，四個一線城市「認房不認貸」落地，從執行層面拉開了這一輪樓市政策鬆綁的大幕。刺激政策之下，部分城市樓市反饋非常迅速，政策出台初期，新房售樓處到訪量、二手房客戶帶看量均大幅增多，住房交易量也明顯增長。

以北京為例，新政後一週的成交量超過之前一個月的成交量；上海「認房不認貸」新政出台那一週，新房成交環比增幅過百；深圳新政後的首個週末，不少二手房中介門店帶看量上漲超過50%。

不過，隨著前期積壓需求的釋放，樓市熱度也逐漸消退。一位銷售一線的樓盤營銷負責人表示，政策熱度持續了兩週左右，銷量又回到了新政之前。

以深圳為例，據深圳市房地產中介行業協會統計，繼9月4日-10日全市二手房周交易量環比增長26%後，9月18日-24日周交易量環比小幅下降0.4%。

「金九」已來，一線城市表現亮眼

整體來看，新政之下，一線城市以及熱點二線城市還是迎來了「金九」。

據中指研究院初步統計，9月份，重點100城新房成交面積環比增長約14%，同比下降約20%。二手房方面，重點11城二手房市場9月在政策帶動及低基數下成交套數同比轉增，9月前四周（8.28-9.24），重點11城二手房成交套數環比增長7.8%，同比增長25.6%。

價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，9月份，百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅為0.05%，同比跌幅收窄至0.10%。

值得關注的是，此輪樓市復甦過程中，不同能級的城市表現不同。利好政策對於核心一二線城市帶動效果較大；而對政策環境早已較為寬鬆的二線及三四線城市，帶動效果較弱。

中指研究院數據顯示，9月一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長約30%，而二線、三四線代表城市的銷售面積環比增長在10%左右。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉認為，9月份，一線城市中，上海、北京表現好於廣州，深圳表現一般；一線城市核心區和近郊遠郊分化。「強二線」城市中，成都表現最好，其次是南京、蘇州，而武漢和重慶仍然有去庫存壓力，杭州有待亞運會後再觀察政策落地效果。另外，三四線城市已是「政策底」和「市場底」的「雙底」，仍無明顯起色，僅長三角大灣區部分強三線城市交易量有好轉。

「銀十」已開場，持續性待觀察

隨著中秋、國慶「雙節」樓市成交數據的出爐，也宣告「銀十」銷售節點的開場。

根據中指研究院，「雙節」期間，各地樓市表現不一。其中，上海、廣州在樓盤供應端帶動下市場情緒回升；北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩；武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下，市場活躍度得到提升，但其持續性仍需觀察，短期內市場依然有壓力。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前部分核心城市樓市活躍度有所回升，政策效果初顯。短期來看，預計核心一二線城市市場活躍度提升仍將持續一段時間，整體優於普通二線及三四線城市。一方面，核心一二線城市人口規模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度高；另一方面，政策仍有優化空間、二手房活躍度提升、房價預期趨穩等因素，也將對核心城市的房地產市場形成有利帶動。

陳文靜預計，四季度在政策優化帶動下，市場銷售整體將呈現降幅收窄態勢，但市場全面恢復可能需要更長時間，修復過程相對溫和。若短期政策優化到位，同時超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，預計2024年上半年市場將迎來築底。

「四限」取消，政策工具還有哪些可用？

從今年8月底開始，房地產政策進入密集發佈期，尤其是以限貸、限購、限售、限價等「四限」為主的政策在各地逐步解除與退出。

中原地產研究院統計數據顯示，9月全月，累計各地發佈房地產調控政策高達175次。中原地產首席分析師張大偉說：「9月是全國房地產歷史出台政策次數最多的一個月。」

此輪政策最大的特點是，「四限」在核心二線城市的取消以及一線城市也開始出現鬆動。

克而瑞統計顯示，7月份38個城市發佈寬鬆政策，涉及「四限」調整的比例不到10%，而9月份前26天就有83城鬆綁調控，其中約六成政策為「四限」鬆綁。

9月份，核心城市迎來雙限解禁潮，南京、合肥、濟南、青島等12個二線城市全面取消限購政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、成都等城市收窄限購區域，蘇州、成都放鬆面積段限購。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

在限貸取消方面，根據中指研究院監測，9月1日-9月27日，全國已有超50個省市執行首套房「認房不認貸」政策。在新房限價方面，合肥、成都也開始出現鬆動。此外，多地按照央行政策，下調首付比例、二套房貸利率、存量房貸利率。

陳文靜認為，當前政策放鬆力度已大於2014-2015年，各地在房地產市場過熱時期出台的限制性政策逐漸放開，也是在「我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢」下的必然選擇。

展望未來，政策調整還有哪些空間？克而瑞研究機構分析稱，9月以來已有十餘個核心城市取消限購，賸餘尚未發佈新政的二線城市如杭州等，未來均有望大幅放寬甚至取消限購。北上深等一線城市或將緊隨廣州調整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限於局部調整，比如遠郊區域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。

在限貸方面，克而瑞分析，限貸政策進一步寬鬆、套數認定等方面政策尤有餘量。套數認定上，比如放寬多孩家庭群體套數認定標準，二孩家庭購買第二套按首套計，甚至有可能放寬至不論是否有貸款記錄、是否無房都能放貸。

新京報2023年10月10日產經週刊《樓市新政40天》。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗