福州：新房項目預售資金應全部進入監管賬戶，監管額度不高於工程總造價的1.1倍

為加強新建商品房項目預售資金監管，防範房地產開發資金風險，維護購房人合法權益， 4月17日，福建省福州市城鄉建設局等六部門印發《福州市商品房預售資金監管辦法》，《辦法》共計五章20條。

《辦法》明確新建商品房項目預售資金應全部進入監管賬戶。房地產開發企業應當在《商品房買賣合約》明確監管賬戶信息，協助購房人直接將購房價款存入監管賬戶，購房人應依法依規購買已取得商品房預售許可證的商品房項目，並按照合約約定直接將購房價款存入監管賬戶。

房地產開發企業委託中介公司代理銷售商品房的，應當在簽訂的中介代理合約中明確收取的所有售房款應當直接存入監管賬戶。

房地產開發項目轉讓後，轉讓人和受讓人應當自變更登記手續辦理完畢後，30日內向市城鄉建設局報備。

新建商品房項目的預售資金監管額度（以下簡稱「監管額度」）原則上不高於項目工程總造價的1.1倍，同時結合房地產開發企業的信用評價等級對預售資金監管額度實行差異化監管。監管額度內資金隨著工程建設進度節點的完成及工程款的支付而遞減。市城鄉建設局根據工程造價定額標準以及設計圖紙，對項目工程總造價進行複核並根據核查結果確定監管額度。

商品房預售資金進入監管賬戶後，超過監管額度的資金，可由房地產開發企業提取使用，並登記記錄提取時間、金額、用途等信息。

《辦法》所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合約約定支付的全部房價款，包含預售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業銀行按揭貸款、住房公積金貸款、安置型商品房的政府回購款、全裝修款等。

《辦法》所稱監管銀行，是指通過公開招標方式，並結合《福州市金融服務發展激勵評價辦法》確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行通過市城鄉建設局門戶網站予以公示。違反本辦法相關規定的商業銀行，不能繼續作為監管銀行。

《辦法》規定監管額度內的資金必須用於本項目工程建設，包括本項目建設必需的建築材料、設備、施工進度款以及保證工程按時交付所必需的相關支出。工程款中的人工費（薪金費）可依據《福建省工程建設領域農民工薪金專用賬戶管理暫行辦法》相關規定，單獨撥付到農民工薪金專用賬戶。

監管額度內的資金，在該商品房項目完成不動產產權首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

監管額度內的資金首次撥付節點不得早於地下結構完成，最後撥付節點為不動產產權首次登記，累計使用總額不得超過以下監管節點：（一）主體結構封頂前，累計申請使用不超過監管額度的60%；

（二）項目規劃核驗前，累計申請使用不超過監管額度的85%；

（三）項目工程竣工驗收備案前，累計申請使用不超過監管額度的95%；

（四）竣工驗收備案後監管額度內資金餘額不得低於監管資金總額的5%，待項目完成不動產產權首次登記後，經房地產開發企業申請，市城鄉建設局核實後函告監管銀行終止該項目的商品房預售資金監管。

監管銀行對工程建設進度節點有疑義的，要及時向市城鄉建設局核實。市城鄉建設局在日常監督檢查過程中，應加強對項目實際開發情況進行核實，確保工程建設進度節點的真實性。

對於存在停工爛尾風險的項目，市城鄉建設局應對監管賬戶內的資金實施全額封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用於本項目工程建設，監管銀行應當積極予以配合。

《辦法》同時明確了針對房地產開發違規行為、施工單位違規行為、房地產銷售違規行為、監管銀行違規行為及貸款銀行違規的監管措施。