房地產走勢如何？各地調控政策有何特點？經濟日報深度解讀
近日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
據不完全統計，今年上半年，各地因城施策，陸續出台房地產調控政策累計約380次。各地優化調控政策有什麼特點？下半年房地產市場走勢如何？
樓市調控多點發力
今年以來，切實防範化解風險，成為房地產政策調控的主要內容。一方面，多部門進一步加大對房地產企業的資金支持力度；另一方面，需求端側重降低購房成本，各地在房貸利率調整、公積金支持政策、二手房服務簡化、優化限購、購房補貼等多方面精準施策。
中指研究院數據顯示，全國已有超40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。隨著6月20日中國人民銀行下調5年期以上LPR利率至4.2%，部分城市下調房貸利率的預期仍在。今年以來，洛陽、青島等10餘個城市通過優化二套房認定標準、降低首付比例等方式放鬆了信貸政策，以期帶動房地產市場向上健康發展。6月初，青島降低非限購區域首付比例，居民置業情緒回暖、市場活躍度提升。熱點城市非核心區的限制性政策或進一步放開。
從住房公積金政策來看，與此前公積金提取存在一定局限性相比，今年以來已有超百個地方出台提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，通過盤活公積金進一步支持剛性和改善性住房需求釋放。
“從政策效果上看，信貸政策進一步放鬆有利於降低購房置業成本，對於促進購房需求釋放產生了一定積極作用。”中指研究院常務副院長黃瑜認為，對於房地產市場來說，仍需疊加更多供需兩端支持政策，才能更好發揮政策效果。
自支持房企融資的“第三支箭”射出，已有招商蛇口、保利發展、福星股份、陸家嘴、中交地產、大名城等多家上市房企股權融資獲交易所批準同意，募集資金總額約350億元，多數用於補充流動資金和保交樓。
58安居客研究院院長張波表示，當前房地產開發企業正逐步走出融資困境，房企再融資獲批將利於幫助企業穩定地拿地、開工、建設，同時對項目的有序交付也會起到積極作用。
總體呈現企穩態勢
上半年，各地因城施策提高政策精準度，更好滿足了居民剛性和改善性住房需求，促進了房地產市場平穩健康發展。
國家統計局數據顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額為6.31萬億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。
具體來看，一季度，在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產市場活躍度回升，熱點城市房地產市場出現“小陽春”行情。二季度，前期積壓購房需求釋放完畢，市場明顯降溫。
從需求結構來看，上半年改善性住房需求仍為市場重要支撐，多個城市中高總價段成交套數占比提升。北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產品成交套數增長較快，市場保持一定活躍度。對比來看，上半年二手房市場活躍度好於新房，二季度市場預期同步減弱。
不過，土地拍賣市場存在冷熱不均的情況。核心城市土地拍賣保持一定熱度，部分城市土地拍賣表現冷淡。數據顯示，今年上半年，上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量記錄；廣州、青島、濟南、天津、福州核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多以底價成交，板塊間分化明顯；無錫、鄭州、長春普遍以底價成交，土地拍賣情緒不高。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產市場有所改善，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行，上半年房地產市場總體呈現企穩態勢。未來，房地產開發投資還會處於低位運行。但是隨著房地產市場調整逐步到位，房地產開發投資會逐步回到合理水平。
有專家表示，在房地產市場新階段，各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優其屋”轉變，推動住宅開發從單一走向多元，推動產、住、城融合，著眼行業未來發展，促進房地產市場平穩健康發展。
政策將進一步優化
近日，住房和城鄉建設部召開企業座談會。會議指出，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。穩住建築業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。
標普信評報告認為，當前房地產行業複蘇的瓶頸在於需求不足，需求的回暖更多取決於經濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善。“只有當居民的就業和收入能夠對購房起到實質性支撐作用，紓困政策才能真正起效。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。“除了各種政策不斷推動樓市回穩向好外，還需要形成良好的市場預期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池說。
李宇嘉表示，未來政策導向是滿足和釋放需求，比如滿足新市民、年輕人先租後買的需求；盤活存量提高供應效率並匹配需求，包括城中村改造、老舊小區改造、縣域鎮域房屋改造，解決發展不協調、不充分的問題；打造好房子、好小區、好社區，滿足美好人居需求。
趙秀池認為，各地應結合多子女政策、人口引進政策，適當放寬限購政策。比如，進一步降低房貸首付款比例和房貸利率，允許存量固定利率房貸轉為基於LPR的浮動利率房貸。
張波預計，下半年，房地產調控將進一步優化，熱點城市限購放鬆相關政策出台的概率可能進一步增大，同時房貸政策方面有望加大對改善性需求的傾斜力度。
目前，資本市場多家房地產企業面臨退市，未來房企融資環境如何持續改善？諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，從供給側來看，需繼續加大房企融資支持力度，落實“三支箭”支持措施。“融資應更多向資金面穩健的優質房企和民營房企傾斜。”
黃瑜建議，繼續加大支持上市房企股權融資，加快審批力度；以“央地合作”增信方式支持民營房企發債融資要擴容擴圍，在更多城市推進，讓更多的民營房企受益，同時加大支持上市房企併購重組。
國務院常務會議7月21日審議通過的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。城中村改造、閑置資產盤活將是加大保障性住房建設和供給的重要舉措和方式。
“下一步，多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資共同建設保障性住房等政策支持力度會進一步增強。”張波說。
