首付比調至曆史下限 購房門檻大降
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最近這幾天，從中央到地方，鬆綁政策密集發佈，而8月31日的這一天，兩大重磅利好政策落地，除了存量房貸利率可申請下降外，購房（首套、二套）首付比例以及二套房貸利率的下限也下調了。
當天晚上，中國人民銀行（簡稱“央行”）、金融監管總局聯合發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》（簡稱“《通知》”），對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。
此後，重慶全面落地。其他限購城市是否會加快跟進？業內人士表示，與“認房不認貸”一樣，都是部委層面統一製定的指導方針，肯定會執行的，預計其他二線城市將很快調整至下限水平。
首套房首付下限降至20%，二套房降至30%
目前，各大城市的購房首付比例是怎麼樣的？在新政之下，哪些城市有下調的空間？
據易居研究院報告顯示，城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。
在政策出爐前，很多非熱點三四線城市首套房首付比例已經降至20%，二套房首付比例降到了30%。而部分仍在執行限購政策的二線城市以及一線城市首付比相對較高。
據中指研究院統計，在首套房首付比例方面，目前，最高的是北京和上海，普通住宅是35%，非普通住宅是40%；深圳、廣州、廈門、長沙、杭州、成都、天津、合肥、南京、蘇州、無錫等是30%；像武漢、青島的限購區域是30%，非限購區域是20%。
在二套房首付比例方面，中指研究院統計數據顯示，一線城市最高，普通住宅首付比例一般在50%-70%，非普通住宅多在70%、80%。以北京為例，普宅首付比例是60%，非普宅是80%。其他二線城市，二套房首付比例普遍在40%，諸如廈門、長沙、杭州、福州、天津、南京等。
鏡鑒諮詢創始人張宏偉表示，首套房首付比例統一降低至兩成，是繼2008年金融危機之後第二次全國範圍內允許這樣的普遍調整，力度是比較大了。其實，部分二線城市、三四線城市已經降低至兩成了，此次新政影響較大的城市為一線城市、強二線城市。
在二套房首付比例方面，三四線不限購城市已經下降到央行統一的下限，而一二線城市仍有下調的空間。
如今，央行將二套房首付比例下限統一為不低於30%，預計將引導各大城市首付比例的下調。
張宏偉進一步稱，考慮到各個城市“一城一策”，每個城市庫存壓力不一樣，剛性需求、改善性需求的特點也不一樣，“自主確定”給了每個城市比較大的靈活性，比如有的二線城市二套房的首付比例現在是50%，是不是可以下降到30%或者35%？
因此，此次政策調整後，仍在限購中的一二線城市購房者將受益較多。
以一套總價400萬元的二套房為例，在新政出台前，如果首付比例是50%，需要200萬元；在新政出台後，如果首付比例降至30%，首付款就能減少80萬元，大大降低了購房準入門檻。
二套房商貸200萬元，總利息將少還13.7萬元
央行除了統一首套房、二套房首付最低比例外，還下調了二套房的房貸利率下限。
根據新政，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
8月21日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR（貸款市場報價利率）為3.45%，相較7月3.55%下調10個基點；5年期以上LPR為4.20%，首套房、二套房貸利率下限為4.00%、4.80%。
若按照央行新政策，首套房利率下限不變，二套房利率下限將變為4.40%。這將給購房者帶來哪些利好？
以一套商貸200萬元的二套房為例，貸款年限25年、按揭方式為等額本息，如果按照4.40%的房貸利率計算，相比此前4.80%的利率，月供將減少456元，總利息少還13.7萬元。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，此次政策執行後相當於對二套房商貸利率下調了40個基點，有助於降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放。在“因城施策”導向下，二線城市或更快落地，調整優化二套房貸利率。另外，當前一線城市房貸利率仍處於高位，北京、上海二套房貸利率為5年期以上LPR+105個基點，二套房貸利率加點數也存在下調可能。
重慶全面執行，預計其他二線城市很快調整
在央行新政下，二線限購城市重慶率先下調首付比例、房貸利率下限。
9月1日晚，重慶市住建委發佈了新政策，進一步支持剛性和改善性購房需求。其中提到，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例為不低於20%，二套則不低於30%。首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
同一天，天津四部門聯合發佈通知，將天津市住房限購區域調整為市內六區。同時，完善住房信貸政策，在天津市非住房限購區域內，居民家庭購房辦理商業性個人住房貸款的，按照不實施限購措施城市的差別化住房信貸政策執行。這意味著天津非限購區購房首付比例、房貸利率也隨著下降。
而在前一天下午，江蘇省政府召開《關於促進經濟持續回升向好的若干政策措施》新聞發佈會。其中提到，落實降低購買首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率。
事實上，早在8月初，央行召開2023年下半年工作會議，其中提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。此後市場傳出，福州、廈門、成都、瀋陽等多個城市稱，正在考慮降低二套房首付比例下限，最低30%。
央行“8·31”新政後，其他二線限購城市何時會跟進？
曹晶晶說，由於當前多數城市房地產市場下行壓力較大，預計其他二線城市將很快調整至下限水平。
張宏偉表示，與“認房不認貸”一樣，都是部委層面統一製定的指導方針，下面肯定會執行的，肯定會把政策用足，它是一個循序漸進的過程，接下來的一週、兩週，應該會有落地。但是，在具體落地的時候，每個城市可能會考慮各自情況，靈活性調整，或者會有一些配套性的措施，諸如天津出台了多條政策組合拳。
那麼，一線城市有下調的可能嗎？對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前，一線城市“認房不認貸”政策已有效果，首付比例能否下調要看後期的樓市走勢，如果不能延續的話，就會動用下調首付比例、房貸利率政策。因為政策調整是常態化的，樓市過熱時期的政策都要進行糾偏。
本版采寫/新京報記者 段文平
