中金：維持美的置業“跑贏行業”評級 目標價6.1港元

中金發佈研究報告稱，維持美的置業（03990）“跑贏行業”評級，2023年盈利同比下降48%，符合市場預期，目標價6.1港元。據克而瑞，公司2023年總口徑和權益口徑銷售排名較2022年進位2/5位至第22/22名。公司計劃2024年全年總供貨約1100-1200億元（滾存約700億元），全年銷售目標約550-600億元。該行認為公司仍將持續優化存量土儲結構，此外紮實的財務狀況也有助於支撐公司擇機補充優質貨源，2024年銷售排名有望繼續維持。

報告主要觀點如下：

築高財務安全邊際。

得益於高效回款和拿地克製，公司2023年末扣預負債率和淨負債率分別同比下降0.9和8.1個百分點至67.3%和35.8%，現金短貸比（剔除受限現金）為1.4倍。公司作為示範性民企，在融資端受到監管機構和交易所的支持，2023年累計發行中票46.2億元，加權平均利率4.39%（並於今年1月發行14.4億元中票、票面利率4.96%），2023年末平均融資成本維持在4.8%的較低位置。債務到期方面，公司未發行過美元債，境內債券2024年僅有9億元實際到期和54億元回售到期（截至目前已如期兌付19.5億元），該行認為公司公開市場債務到期節奏平穩。

持續優化土儲盤面。

公司2021年下半年開始優化存量土儲結構，在加快去化低能級城市資產的同時進行存量項目的股權切割。截至目前，公司共收購21個優質項目的股權，同時清退24個低能級城市項目的股權，對應權益貨值淨增加66億元。公司2023年亦在廣州、長沙、佛山等核心城市獲取5幅優質地塊，對應新增貨值70億元，該行估算新增項目毛利率20%以上、IRR約25%。截至2023末，公司土儲貨值權益比例較期初持平於66%，約八成位於一二線城市，約五成位於長三角和大灣區。該行估計公司當前未售貨值約2500億元，可支撐未來約三年的發展。