廣州「鬆限」後，外地客射失的看房！有香港客全款買了套四房

來源：南方都市報

香港一招「撤辣」，市場立竿見影，成為當前樓市的火熱議題。

在內地客赴港買房之際，香港客同時也在買入廣州物業，Kelvin一家便是其中之一。春節遊長隆，順手在番禺買一套四房。

事實上，作為一線城市中政策優化「跑」得最快的城市，廣州不僅吸引了香港客，還吸引來自北京、上海、杭州、瀋陽、青島等地，以及省內珠三角城市的實力買家，瞄準了中心區120㎡以上的戶型。

去年9月，黃埔、番禺、花都，以及白雲的四鎮調整為不限購區域；今年1月再出新政，在限購區域範圍內，建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，開啟全國「搶客」模式。

「放開限購後，外地買家諮詢或成交的案例是有增加，主要集中在一些熱點樓盤」，合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩雲表示，這些外地買家大多與廣州存在一定的關聯，例如有生意往來、讀書等等。

值得關注的是，為吸引省內外實力買家，廣州有主打中高端改善需求的樓盤主動出擊，推出憑飛機票/火車票到訪看房的「接風來訪禮」等營銷措施，誠意十足。

案例1

香港業主春節遊廣州長隆

順手買了一套房

在近期有內地客赴香港買房之際，香港客同時也在買入廣州深圳的物業。

今年大年初四大約下午三點，耀勝新世界廣場|耀勝尊府的銷售人員接待了剛從隔壁長隆遊玩出來的香港客戶Kelvin一家和其朋友。

「他們說剛遊玩出來，路過樓盤順便進來看看」。直到後面坐下來簽約，銷售人員才理解為何Kelvin一家對耀勝新世界廣場|耀勝尊府「一見鍾情」。原來，他們家十幾年前購買了香港九龍尖沙咀的名鑄，後來升值獲利不少。

Kelvin是香港人，50多歲，妻子是加籍華人，孩子20多歲。他們一家曾在香港和美國等地居住，對TOD綜合體及新世界品牌都有所瞭解。

「他們有些驚奇廣州也有這種TOD物業，看完後也覺得比他們想像中的好」。銷售人員表示，Kelvin一家看完房子後，也實地從漢溪長隆站乘坐3站地鐵到南站，再乘高鐵回到西九龍。兩天后，Kelvin專程從香港來廣州到耀勝新世界廣場|耀勝尊府，認購了一套108平方米的四房，總價大約700萬元，一次性付清。

案例2

惠州人喜歡廣州老城一手房

價格接近心理預期

「我是惠州人，準備來廣州長期發展，所以想在這裏買房」。李小姐有親戚在越秀區工作，向她推薦了公園前·君熙府項目。該項目位於一手樓斷供近20年的越秀區公園前板塊，建面約2.6萬㎡，由兩棟2梯3戶的板樓組成。項目主推建面約93-196m²三房至五房，產品偏高端改善型，地段和整體配置具有一定吸引力。

在入手之前，因為工作原因，她曾長時間關注過廣州的市場，也在網上蒐集過各類公眾號、影片號的樓市信息，做了充分的準備。在中介的介紹下，自己也對比了珠江新城動輒單價十幾萬的二手房，最終還是選擇入手君熙府一套130㎡的戶型，總價過千萬。

「一是我在惠州的家也是老城區，生活比較便利，因此來廣州發展更傾向於越秀區。但越秀區買房，更多時候只能買二手房，全新住宅項目可謂稀缺；二是越秀區是教育強區，我很看重子女將來讀書的學校。」李小姐表示，在廣州購房的主要用途還是自住，能確保自己在廣州安穩的發展，但也不排除用於投資的打算。

「我也不能完全判斷，這個價格是不是就是穀底了，但現在入手的價格對我來說，是一個比較合理的價格範圍，非常接近我們的心理預期」。李小姐告訴記者，身邊有不少朋友打算到廣州投資房產，「就算樓市現在在ICU裡面，也會逐步恢復吧。」

案例3

東北人在廣州過春節

順便給子女買房

南方尼特羅賓遜在東北爆紅之時，也有東北人在溫暖的南方過春節，還順手給子女買了一套房。來自瀋陽的吳女士，一直都想在南方添置一套優質物業資產，一方面資產配置，一方面冬季避寒可以來自住。她今年已將近60歲，大的小孩在廣州讀大學，老二還在老家上中學。

在1月底廣州限購放鬆後，吳女士一家決定春節到廣州遊玩，也趁機考察廣州樓市。作為瀋陽新世界業主，吳女士在這個春節期間在廣州看房，也是首選新世界旗下的一二手樓盤，最終敲定了耀勝尊府。

「很多東北人在南方買房可能優先考慮海南，但吳女士認為廣州是一線城市，而且氣候更舒適，他們的孩子也有計劃在廣州工作發展」。銷售人員介紹，吳女士一家大約在大年初七來到耀勝尊府看房，後面又去看了別的樓盤，最終在元宵節下定認購。

吳女士所購買的物業是一套70多平方米的小三房，總價400多萬元，首付大約100萬，以孩子的名義購買。

案例4

青島買家射失的看房

梳理資金準備入手

1月27日解限後，青島人盧小姐第一時間聯繫中介，表示要到廣州白雲區嶺南新世界看房，而且當晚便坐了飛機來廣州，住在廣州新世界酒店（雲耀售樓部對面）。

盧小姐以前因為工作原因，曾短暫住過嶺南新世界一兩個月，對嶺南新世界大社區及成熟配套非常認可，很多生意夥伴和朋友都住在嶺南新世界，「所以新政一出來後，第一時間就考慮到可以買一套雲耀，符合來廣州的居住需求」。

1月28日早上，雲耀售樓部一開門營業，盧小姐就立即到項目看房。銷售人員表示，盧小姐以前一直有在一線城市核心區買房的想法，但因名額問題沒能購買，解限後第一時間來看，專看符合政策的不限購戶型120-143㎡。最終看中了121㎡五房產品，目前正在梳理自家的資金情況，準備入手。

市場現象1

有樓盤順勢推出「接風來訪禮」

持續出台的房地產政策利好正逐漸體現，尤其改善型市場最先被激活。

越秀區作為廣州的文化中心，被外地客最為熟知。「春節前後這段時間，我們的買家有不少來自北京、上海、杭州，他們中有部分是買給子女的，所以網簽時間會推後一點，無法在數據上體現，但房款已經全部付清。」公園前·君熙府相關負責人告訴記者。

同樣位於越秀區的萬科·瑧樾府，是萬科在廣州中心區最具代表性的高端住宅，也吸引了來自各地的買家。「外地客戶對於廣州的認知多數是越秀、天河。廣州120㎡戶型放開限購後，就有不少外地買家前來諮詢，比如從北京來的客戶就買了瑧樾府項目」，據萬溪相關負責人介紹。

「自放開後，瑧樾府項目的異地客戶諮詢量約為23組」，該位負責人也強調，「不過成交週期相對長點，外地客戶需要多對比瞭解。」

天河區作為廣州的經濟中心，也是外地買家青睞的熱門選擇。比如，位於梅花園板塊的越秀·天河·和樾府2月來訪652台客戶，銷售額3.9億元，其中來訪的外市客戶佔比11%。

緊鄰天河執信的聯投·文津府，在售建築面積約110-165㎡產品，是廣州中心區的純改善住區。據項目負責人介紹，「120㎡戶型放開限購後，聯投·文津府項目周來訪環比上漲了約2倍，項目春節期間，來訪達120組，客戶有來自大灣區的如佛山、深圳等；省外的如北京、武漢等市都有客戶專程前往看房。」

」在寸土寸金的天河，又是純改善社區，無論是家庭自住還是資產配置，都是不錯的選擇。新政第一天，我們就成交一組來自清遠的客戶，他們選擇了一套140㎡的全面屏產品，且一次性付清房款。」基於此，聯投·文津府針對內外區/省市客戶，還順勢推出了憑飛機票/火車票到訪看房接風來訪禮、認購享安家補貼禮、新鄰钜惠禮等優惠措施。

對此，合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩雲分析認為，「放開限購後，外地買家諮詢或成交的案例是有增加，主要集中在一些熱點樓盤，這些樓盤要麼就是資源優勢較為突出，要麼就是發展商的品牌號召力非常強；同時這些外地買家大多與廣州存在一定的關聯，例如有生意往來等」。

馮佩雲同時強調，「不過，廣州整體的購房人群結構並沒有發生明顯的變化。」

市場現象2

新項目加快入市，人氣回升明顯

外地買家的湧入，是廣州樓市的一個切角。

據合富大數據顯示，節後兩週，廣州一手住宅網簽數據雖然還沒有完全恢復至去年11-12月的周度平均水平，但相比春節前（1月1日-2月4日），已經有明顯的回升。人氣方面，作為先行指標的樓盤客戶來訪量，節後兩週來訪量更是超過了去年11-12月的周度平均水平，其中天河區人氣回升最為明顯。

聚焦中心四區120㎡及以上一手房，據克而瑞統計，2024年第六週到第八週，網簽套數分別是27套、3套、86套，第八週（2.19-2.25）的86套僅次於第五週102套，是2024年開年以來的周度次新高，顯示新政的效果正在逐漸呈現。

市場供應方面，新項目也紛紛加快入市，尤其是主打120㎡以上的中高端樓盤，直面激烈「廝殺」。比如海珠區，2023年120㎡以上戶型商品住宅成交1899套，成交位列四區第一（數據來源：克而瑞研究中心）。

2024年的海珠樓市，依然趨於高端化。3月，備受關注的中海上湧果樹地塊——中海大境開放樣板房，現場出現排隊看房的現象。這座「中軸綠洲豪宅」主力戶型為125-270㎡大平層，樓棟間南北間距最高達到約100米；琶洲南TOD二期將在3月底登場，面積段為142-270㎡，該項目曾榮登全國銷售額第一；此外，在售豪宅還有越秀·濱江樾、保利·湖光悅色、廣州地鐵·瓏璟台等，競爭十分激烈。

還有實力碾壓的天河區，2023年120㎡以上戶型商品住宅成交1598套，成交位列四區第二。2024年一開年，越秀·觀樾的市場關注度居高不下，元宵節到訪客戶超7000人。該項目打造天河低密高端住宅，主推140-250㎡臨湖大平層；中鐵建·招商蛇口西派天河序主推125-240平方米大平層，高樓層能同時看到廣州塔跟白雲山；以及天河員村項目——保利華創·都薈天珺主力戶型157-257㎡，純千萬級豪宅，最快3月初入市。此外，還有在售的彙景台、合景臻頤府、縵雲廣州、保利天瑞等項目。

專家看市

本輪迴暖會更平穩，更可持續

「春節過後，發展商價格優惠力度明顯加大，而且已不單局限在外圍/近郊區域，市中心的項目也不斷有驚喜，疊加一系列利好政策，預計市場成交將持續回升；而且相比2023年的大起大落，本輪迴暖行情雖然緩慢，但預計會更平穩，更可持續。」

對香港「撤辣」對廣州高端市場的影響，克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉認為，香港對於內地一線城市購買力具有一定的「虹吸效應」，但不宜過度解讀。據有關報導，香港稅務局統計去年香港涉及「三大辣稅」的交投量約2811宗，一年幾千套的交易量與北上廣深的規模相距甚遠。

他強調，對於一線城市有能力在港置業的高淨值人群而言，由於其日常工作生活多數不在香港，在港買房通常是「多買一套」而非「只買一套」，不管是資產配置還是自住使用，在本地買房依然有先天的優勢。

采寫：南都·灣財社記者 王豔玲 邱永芬 實習生 郝沛琦