一季度新房銷售額跌幅收窄 優化政策能否促進需求持續釋放？

4月16日，國家統計局發佈的1-3月份全國房地產開發投資與銷售數據顯示，全國房地產開發投資約2.21萬億元，同比下降9.5%，跌幅有所擴大。不過，新建商品房銷售面積以及銷售額降幅雙雙收窄，銷售數據的改善意味著3月份市場有所復甦。

業內人士認為，今年一季度，房地產供給端數據總體處於低位，壓力略大，而需求端開始出現復甦，體現出政策效應開始釋放。但整體來看，新房市場調整壓力仍在，在去年同期高基數下，新房銷售規模同比降幅仍較大。

一季度房地產開發投資額同比跌幅擴大

國家統計局數據顯示，1-3月份，全國房地產開發投資約2.21萬億元，同比下降9.5%。其中，住宅投資約1.66萬億元，下降10.5%。相比之下，今年前2月房地產開發投資同比降幅有所收窄，曾出現供給端企穩的積極信號。不過，從一季度整體來看，房地產開發投資額同比跌幅擴大。

對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，在房企資金面承壓、拿地態度審慎下，一季度，房地產開發投資同比降幅較1-2月份擴大；新開工面積同比降幅有所收窄，但企業開工積極性整體仍偏弱。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，開發投資節奏比較慢，主要原因是「存量債務化解」才是房企目前的第一大要務，而且高債務必須化解，否則會困擾後續房企的投資能力。當然目前數據也有一些新的特徵，即此類開發投資的企業，往往是企業資金狀況不錯的企業，也就是目前的開發投資本身的「重要性」提高。

值得關注的是，房地產開發企業到位資金影響著房地產開發投資額。國家統計局數據顯示，1-3月份，房地產開發企業到位資金約2.57萬億元，同比下降26.0%。其中，國內貸款4554億元，下降9.1%；利用外資7億元，下降11.9%；自籌資金8681億元，下降14.6%；定金及預收款7435億元，下降37.5%；個人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

融資難仍是當前房地產行業面臨的主要問題，而推進城市房地產融資協調機制，建立「白名單」制度是重要一環。據新華社報導，日前，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，對符合「白名單」要求的合規房地產項目要積極給予資金支持，做到「應貸盡貸」。

「對納入‘白名單’的項目，金融機構要優化貸款審批和發放流程，加快放款速度，支持項目建設竣工。而隨著‘三大工程’加速建設以及城市房地產融資協調機制進一步落地見效，有望帶動房地產開發投資額修復。」陳文靜說。

在嚴躍進看來，房地產融資政策還得加碼，否則會引發一些新金融風險問題。如果房價企穩和銷售端向好，對企業資金狀況改善也有積極作用。

3月商品房銷售出現溫和修復行情

國家統計局數據顯示，1-3月份，房地產開發企業房屋施工面積約67.85億平方米，同比下降11.1%，其中住宅施工面積47.46億平方米，下降11.7%；房屋新開工面積1.73億平方米，下降27.8%，降幅有所收窄，其中住宅新開工面積1.25億平方米，下降28.7%；房屋竣工面積1.53億平方米，下降20.7%，其中住宅竣工面積1.11億平方米，下降21.9%。

嚴躍進認為，全國房地產新開工面積已經出現了連續30個月的下跌態勢。因為企業目前拿地數據偏少，所以新開工的規模變小也符合預期。需要關注到，全國房屋竣工面積同比增速出現下跌，這並非保交樓節奏放緩，主要是因為最近幾年投資拿地和開工縮水。就目前來說，各地保交樓工作總體還在推進，而據各地反饋的問題是，銀行風控意識也很強，部分資金到達項目的效率還有待提高。

國家統計局數據顯示，1-3月份，新建商品房銷售面積約2.27億平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積同比下降23.4%；新建商品房銷售額約2.14萬億元，同比下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。截至3月末，商品房待售面積約7.48億平方米，同比增長15.6%，其中住宅待售面積同比增長23.9%。

從目前來看，與今年前兩個月相比，商品房銷售數據有所改善，也說明3月份市場有所復甦。對此，陳文靜解釋，3月份以來，中央及監管部門持續釋放穩市場積極信號，明確要「進一步優化房地產政策」；北京、杭州等地繼續優化限購政策，促進潛在購房需求釋放。 由於部分核心城市政策效果顯現，在3月份出現溫和修復行情，但整體來看，新房市場調整壓力仍在，在去年同期高基數下，新房銷售規模同比降幅仍較大。

「3月份各地看房量、簽約量是在積極上升的，部分城市豪宅項目銷售也非常好，這都說明市場呈現出持續復甦的積極態勢。」嚴躍進認為，需要注意到，待售面積也就是現房同比增速仍較高，說明市場還需去庫存。近期鄭州「以舊換新」細則發佈，即「以舊換新」中的新房，要求是現房，這也為各地現房去庫存提供了思路。

總體來看，嚴躍進認為，市場總體還是有壓力，尤其是企業端的壓力較大，銷售端雖然復甦，但是還需要進一步夯實基礎。此外，各類利好政策還得加快出台。二季度，市場的大方向還是積極復甦過程，總體環境、預期、供求關係等都處於積極改善的階段，市場趨勢向好的判斷不會變。

陳文靜也表示，二季度新房銷售規模同比降幅有望逐漸收窄。近期不少城市提出了「以舊換新」的政策方向，整體仍處於探索階段，若後續配套政策持續完善，有望在一二手市場聯動上發揮更大作用。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍