建發股份遭遇擴張苦果：監管敲警鍾 淨利潤大跌超三成

作為深度參與房地產開發業務的廈門三大國企之一，廈門建發股份有限公司（600153.SH，簡稱“建發股份”）2023年年報比往年晚發了半個月之久。

4月15日，建發股份披露的年報數據顯示，2023年現金分紅占剔除重組收益後的歸母淨利潤的比例為58.71%，相比上年提高20.44個百分點，但主營業務的歸母淨利潤卻出現大幅下滑。剔除重組收益以及美凱龍2023年9月至12月的經營損益之後，建發股份期內歸屬於上市公司股東的淨利潤為41.45億元，同比減少21.30億元，下降比例為33.95%。其中，建發股份子公司建發房產、聯發集團歸母淨利潤貢獻分別減少0.25億元、20.5億元。

在年報發佈之前，建發股份收到廈門證監局的警示函，董事長鄭永達等相關負責人也被監管談話，並將根據《證券期貨市場誠信監督管理辦法》，將相關情況記入證券期貨市場誠信檔案。

2023年，建發股份在房地產行業一時風光無兩。年初，建發股份收購美凱龍29.95%股份，並於當年第三季度開始並表。與此同時，建發房產在各地大手筆拿地，不時上演一天之內拿下至少兩宗地的戲碼。據第三方機構不完全統計，建發股份在2023年的新增貨值已躋身行業前三。

如今，市況下行，建發股份不得不做出計提減值準備，為其過度擴張的經營策略買單。

監管警示

4月12日，廈門證監局發文對廈門建發股份有限公司採取出具警示函措施的決定，以及對鄭永達、林茂、魏卓、許加納採取監管談話措施的決定。

廈門證監局認為，建發股份存在會計核算不規範和內部控制不健全等違規問題。違反了《上市公司信息披露管理辦法》的相關規定。包括財務核算存在薄弱環節，財務複核程式不到位，房地產業務中個別長期股權投資、存貨的減值測試不夠審慎，供應鏈業務中個別品種如氫氧化鈷、電纜等貿易業務採用總額法確認收入依據不充分。以及對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規範，公司內部控制存在缺陷。

廈門證監局指出，鄭永達作為建發股份的董事長，林茂作為總經理，魏卓作為財務總監，許加納作為時任分管財務的副總經理，未按照《上市公司信息披露管理辦法》的規定履行勤勉盡責義務，對上述違規問題負有責任。

監管部門要求建發股份收到決定書之日起20個工作日內提交書面報告。

據中房報報導，有投資者表示，建發股份的部分代理業務沒有按照淨額法而是按照總額法確認收入，可能存在虛增營收的問題，而地產板塊的存貨跌價準備計提不充分也將導致利潤“有水分”。

據報導，建發股份相關人士認為，警示函事件對公司的影響並沒有外界想像的那麼大，實際涉及的金額很小，占資產減值總額的比例很低。該人士還表示，近幾年該公司地產板塊計提的存貨跌價準備都比較充分，金額一直都比較高，此次警示函僅涉及個別項目。

回顧往年業績，2021年、2022年，建發股份分別計提了16.33億元、62.25億元的資產減值準備，其中，對存貨計提的跌價準備分別為13.75億元、51.1億元。2023年的計提金額較2022年有所降低，兩項數據分別為53.13億元、33億元。

建髮式擴張

一邊計提資產減值，一邊瘋狂買地，這是建發特色的擴張。收到監管警示函之後，建發股份還在土地市場“買買買”。

今年4月16日，上海、杭州同時舉行土拍，建發房產兵分兩路，以28.38億元拿下杭州之江渡假區兩宗地，又以聯合體方式拿下上海、杭州各一宗地，分別耗資11.83億元、33.76億元。一天內將四宗地塊收入囊中。

最近兩年，建發就已成為土地市場的常客，且城市涉獵廣泛、價格承受力強。比如，2023年7月4日，該公司35.94億元在佛山連拿兩宗地。當年11月19日，又以36.55億元連拿福州兩宗舊改地塊。

機構統計數據顯示，2023年，建發股份旗下的建發國際在全國30個城市新獲取78個項目，全口徑拿地金額約1169億元，新增可售貨值約2180億元，新增可售面積約845萬平方米，權益比例達73%。在中指院統計的2023年權益拿地排行榜中，建發排名第四，緊緊跟隨在保利發展、中海地產、華潤置地等央企之後。

供應鏈運營業務和房地產業務是建發股份的兩大主業。在全球化戰略驅動下，其供應鏈業務一直運營穩健，多年來維持高比例分紅。但該業務利潤率低，也受行業週期、庫存週期等因素影響。

房地產領域雖然利潤相對可觀，但近年來行業下行，經營風險也不可忽視。近年來，建發在依靠國企優勢攻城略地的同時，也試圖通過收併購來實現對相關產業鏈的佈局。

2023年1月，建發股份發起對家居賣場頭部企業美凱龍的收購，擬以62.86億元收購美凱龍29.95%的股份。彼時，在一個投資者說明會上，鄭永達對投資者透露了建發股份新的5年規劃，表示併購是從長遠戰略角度出發，做到產業鏈和供應鏈戰略的延伸，通過紅星美凱龍實現C端高淨值客戶的獲取，進軍消費板塊，提升整體利潤率。

2023年第三季度，建發股份將美凱龍及其控股子公司納入合併報表範圍。

策略轉向謹慎

年報顯示，2023年，建發股份的營業收入為7636.78億元，同比下降8.3%，歸屬母公司淨利潤同比增長108.83%至131.04億元。

剔除重組收益以及美凱龍2023年9月至12月的經營損益之後，建發股份期內歸屬於上市公司股東的淨利潤為41.45億元，同比下降33.95%。

其中，供應鏈板塊實現營業收入5933.7億元，同比下降14.8%，實現歸屬母公司淨利潤39.5億元，同比下降1.4%。房地產板塊的營業收入同比增長21.9%至1664.5億元，但歸屬母公司淨利潤僅1.9億元，同比下降91.6%。新增加的家居商場運營板塊即美凱龍，2023年的營業利潤超14億元，計提資產和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、處置項目產生營業外支出合計31.6億元，最終實現的歸屬母公司淨利潤為-22.16億元。

經曆擴張後，建發對2024年的發展策略開始變得謹慎。

據瞭解，2024年，建發股份預期的營業收入目標是7000億元，較2023年下降8.3%。

其中，房地產板塊的發展規劃已有所克製。2023年，建發股份的房地產業務實現合同銷售金額2294.79億元，同比增長9.42%。2024年，該公司仍計劃將存貨貨值保持在2000億元左右的水平。

而美凱龍的短期目標是“先活下來”。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）