搶食“頭啖湯” 大灣區2023年土拍市場啟幕
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導
隨著廣州、深圳、惠州、東莞先後發佈2023年第一批供地相關公告，粵港澳大灣區土拍市場正式開門營業。而誰又將加入“頭啖湯”（廣東話意為“第一口湯”）的搶食之戰，拭目以待。
根據公告，廣州首批8宗涉宅用地將於3月23日～4月20日期間陸續出讓；深圳首批5宗居住用地於2月23日～5月23日期間發佈出讓公告。惠州首批6宗涉宅用地以及東莞首批5宗居住用地也將在後續一定時間段內分次組織出讓。
《中國經營報》記者注意到，上述城市的推地節奏均與以往有所不同。自2021年實施住宅用地出讓“兩集中”政策（即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且全年發佈住宅用地公告不能超過3次）以來，廣州、深圳等地採取同一時間集中出讓土地的做法（部分批次的土地出讓活動集中在1天內完成），而現在，各地政府將視市場情況進行多次供地，參與企業的資金籌集週期也將拉長。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，若土拍“首秀”順利，對今年土地市場、商品房市場或將有預期上的提振作用。既能提振開發商的拿地情緒，也能發揮上遊（土地端）的帶動作用，促進下遊開發、銷售的好轉。
分批發佈、分批競拍
2月21日，廣州市規劃和自然資源局以掛牌方式出讓16宗地國有建設用地使用權，起始掛牌總價達324.01億元。其中，涉宅用地有8宗，供應總建築面積為156.59萬平方米，起始掛牌總價為269.58億元，各宗地分別坐落於荔灣區、天河區、番禺區和增城區。
此輪出讓土地中，掛牌起始價最高的地塊為番禺區漢溪大道北側BA0902125地塊，達73.17億元，該宗地面積約6.9萬平方米，建築面積約25.17萬平方米，起始樓板價約2.91萬元/平方米。另一為番禺區漢溪大道北側BA0902011地塊，掛牌起始價也達到71.95億元，起始樓板價約2.8萬元/平方米。
從出讓條件上看，番禺區漢溪大道北側BA0902125地塊需配建服務設施用地、裝配式建築比例不低於70%；番禺區漢溪大道北側BA0902011地塊需負責建設市政道路用地、綠地用地以及無償配建中小學。值得注意的是，剔除配建的面積後，這兩宗地塊的起拍樓板價將進一步提高。
番禺區的另一宗擬出讓地塊為迎賓路BA0603009地塊，其掛牌起始價約20.2億元，宗地面積約3.22萬平方米，建築面積約9.65萬平方米，起始樓板價約2.09萬元/平方米。
記者日前走訪番禺區迎賓路BA0603009地塊注意到，其位於番禺區重點發展的智能製造產業園北側、亞運城西北側，距離地鐵3號線大石站約1公里，臨近新光快速路和華南快速幹線，目前地塊周邊配套商業、醫療設施。根據公告，該地塊將配建幼兒園及小學，解決就近入學問題。
從首輪各區的宅地供應情況來看，番禺區合計供應上述3宗涉宅用地，總建築面積60.53萬平方米，總起拍價達165.32億元，居全市第一。
值得注意的是，在此前廣州市規劃和自然資源局發佈的2023年度第一批住宅用地擬出讓地塊詳細清單中，番禺區擬出讓6宗土地，廣州全市則合計擬出讓21宗，總面積134.53公頃，總建築面積300.28萬平方米。此次正式推出的8宗涉宅用地均在第一批出讓清單中，而清單中擬供應的其餘13宗宅地並未在此次掛牌出讓。
無獨有偶，2月23日，深圳市規劃和自然資源局發佈的2023年第一批次擬出讓居住用地項目清單公告亦提到，將結合年度供地計劃，分批次公佈擬出讓居住用地項目清單，首批共推出5宗土地，涉及寶安區、光明區、龍崗區和坪山區，清單內地塊將在接下來3個月內發佈出讓公告。
3月2日，深圳公共資源交易公共服務平台發佈5宗居住用地的掛牌出讓公告，掛牌開始時間為3月22日，保證金交納及競買申請截止時間均為3月29日下午3點，確認競買資格截止時間為3月31日下午2點30分。
同樣實行分批次公佈、分批次競拍擬出讓居住用地的還有惠州，其今年首輪出讓6宗住宅用地，涉及市本級（惠城區）、大亞灣、仲愷區，計劃供地時間為1月～5月；東莞第一批次擬出讓居住用地合計5宗，土地總面積為15萬平方米，但未進一步說明出讓時間段。
推地規模減少，同時拉長從公佈到競價的週期，與集中供地制度的調整有關。
廣州市規劃和自然資源局發佈的公告顯示，根據自然資源部有關通知，從2023年開始，市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公佈未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月。
今年，廣州市規劃和自然資源局將根據年度供地計劃，分批次公佈未來一定時間段內擬出讓的商品住宅用地項目清單，確保市場主體全面掌握土地供應狀況，為其投資決策預留充足時間並提供參考。
房企“逐浪”大灣區
事實上，粵港澳大灣區、長三角等核心區域曆來是房企佈局的重點。
就在去年10月，華潤置地（1109.HK）在其官方微信公眾號宣佈，與4家香港發展商（恒基兆業地產有限公司、嘉華國際集團有限公司、新世界發展有限公司、信德集團有限公司）簽訂《戰略合作協議》，雙方將針對具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處於粵港澳大灣區的項目，進行商討及研究共同合作發展的可行性，以增加雙方在內地和香港的相關業務投資和影響力。
華潤置地董事會主席李欣表示，“粵港澳大灣區是公司及上述香港發展商等5家企業共同的戰略焦點，未來5家企業將結合運用自身資源，強強聯手，發揮最大協同效應，因應各自在不同地區的優勢，全面開拓並把握粵港澳大灣區發展機遇，發掘更多合作機會，創價增值，實現互惠共贏。”
克而瑞數據顯示，2022年，粵港澳大灣區內9個城市（廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、珠海、江門、中山、肇慶）合計成交419宗經營性用地，總建築面積4405萬平方米，全年商品房銷售金額為12989億元。政策合力下，大灣區市場從“探底”走向“築底橫盤”階段。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，進入2023年，房企擁有多項融資利好政策助力，開年後樓市人氣也有所回升，“但房企從融資通道打開、樓盤銷售回暖再到現金流實質性改善還有一個過程，土拍市場的複蘇並非一蹴而就。不過，對於一些‘資金俱備，只欠掛地’的實力房企來說，當前未嚐不是一個搶食‘頭啖湯’的機會。”
土地市場是樓市重要的風向標。近段時間以來，部分熱點城市的土地市場活躍度有所回升。
2月23日，蘇州首輪第二場土拍共出讓5宗土地，總起始價為51.2億元，最終2宗地塊觸頂成交，1宗溢價成交，另外2宗以底價成交，共攬金約56.12億元。至此，蘇州今年首輪土拍共出讓11宗土地，總成交額約140億元。
2月21日，杭州首批集中供地出讓，13宗涉宅地塊全部成交，其中8宗競價觸頂進入搖號，2宗溢價成交，3宗底價成交，總出讓金額約182億元。其中，蕭山城區市北地塊尚未開拍已達封頂，參與搖號企業合計60家。
中指研究院監測數據顯示，截至2月22日，共有84個城市出讓住宅用地，共計成交272宗，總出讓金額約268.7億元，平均溢價率5.28%。
值得注意的是，在粵港澳大灣區，廣州樓市自2023年開年以來出現回暖跡象。根據廣州中原研究發展部統計數據，2月份，廣州新房網簽數量為5032宗，環比增加6%，較去年同期上升11%，預計實際網簽量環比增幅為10%～15%；二手住宅方面，網簽成交宗數為1358套，環比增長41.61%，網簽均價為29261元/平方米，環比下降2.97%。
從全國樓市表現來看，易居房地產研究院發佈的數據顯示，今年2月份，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環比增長47%，同比增長37%，經曆連續20個月交易數據下降之後，全國新房成交面積同比增速首次轉正。同期，該機構監測的8個重點城市二手房成交量為79438套，環比增長78%，同比增長96%。
