萬科2023年實現營收4657.4億元 多重挑戰下築牢安全底線

3月28日晚，萬科發佈2023年度報告，實現營業收入4657.4億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元。在行業深度調整下，萬科堅守安全經營底線，實現經營性現金流連續15年為正；開發業務持續提升產品力，確保近29萬套新房高質量交付；經營性業務打通商業模式，實現REITs突破，有望成為業內唯一發行三類經營性REITs的企業。

全年交付新房28.9萬套

2023年，面對市場下行的艱巨挑戰，萬科開發業務呈現了較強的韌性。首先，全力銷售，持續跑贏大市。截至去年底，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據第三方統計，萬科2023年銷售額穩居行業第二，同比降幅顯著低於百強房企全年降幅；去化率表現也持續提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。全年交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售後滿意度97%。為了讓消費者踏踏實實地住進新房，在交付階段推進“交付即辦證”，年內191個項目的客戶在收房現場拿到房產證。

租購併舉，萬科長租公寓的規模和效率持續保持行業第一，並在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。據悉，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租；在15個城市36個項目中打造宜居的家庭式公寓產品，在10個城市管理超萬張有品質的藍領宿舍床位，累計為比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過5000家企業提供住房服務；積極響應國家保障性租賃住房政策，在23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。此外，泊寓積極開展社群活動，2023 年組織發起 1390餘場社群活動，為超10萬租戶打開生活社交圈。

好產品還需要好服務。從幫客戶看孩子，到替客戶停車，萬科物業致力成為客戶生活的好幫手，實實在在隨時解決業主的生活問題。基於 “五好”服務的實踐，萬科物業2023年榮獲“中國住宅物業服務力TOP1企業”“中國物業服務質量領先企業”等多項行業榮譽，併成為第三方機構發佈的物業行業首份《物業管家發展白皮書》中的主要正面樣本。在持續提升服務品質下，2023年萬物雲實現營業收入334億元，同比增長10%，其中社區空間居住消費服務收入189億元，同比增長13%。

REITs突破助力可持續健康發展

2023年，公募REITs試點持續深入，為萬科帶來新的發展機遇，將有效解決經營性業務資產過重，投資回收週期過長的難題。正如萬科董事會主席鬱亮此前表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動產商。

萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中。經營性業務的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性地運轉，保障經營性業務的可持續發展。

事實上，伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。2023年，萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建築面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目佈局在一二線城市的占比超過90%。萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡佈局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。

多重挑戰下堅守安全底線

2023年，房地產行業經曆了前所未有的深刻調整，房企的經營安全面臨艱巨挑戰。在此情況下，萬科克服重重挑戰守住了財務安全的底線。銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流，截至2023年底，已連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持，2023年在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，積極向新融資模式轉型，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。

業內人士認為，2023年房地產行業多重挑戰交織，高速擴張的後遺症正在加速顯現。銷售低穀與交付洪峰交錯，需求銳減與融資收縮碰頭，對房企現金流本構成挑戰。再疊加國際評級機構接連看空，房企違約風險進一步蔓延至混合所有製房企，市場擔憂情緒濃厚，就連一貫穩健的萬科也遭遇了信心挑戰。但從年報結果看，萬科依然守住了安全底線，並圍繞產品服務，構建了面向房地產新發展模式的核心能力。

新民晚報記者 楊玉紅舉報我要爆料聯繫電話：962555新民網新聞未經授權不得轉載