多地上調公積金貸款額度，媒體：讓房地產新政更多惠及新市民
4月1日，中指研究院發佈的數據顯示，2024年一季度，中國百城新房價格累計上漲0.56%，百城二手房價累計下跌1.48%。圖為3月15日，民眾在北京一售樓處瞭解樓盤信息。中新社記者 蔣啟明/攝
調高公積金貸款額度上限，支持綠色低碳建築，最近各地持續優化房地產政策，讓更多人有望改善住房需求。但與此同時，也有專家指出，新市民、靈活就業者等住房公積金覆蓋率不高的群體，也需要優化政策支持。
降低房貸利率、取消首套房房貸利率下限、實行房屋「以舊換新」政策……當前，多地在持續優化房地產政策，「因城施策」穩住房地產市場。
住房公積金成了各地政策「工具箱」里「最趁手」的工具之一。僅4月8日，北京、廣州、瀋陽、蘇州4個城市便對公積金政策進行優化調整。其中，作為一線城市的北京、廣州均上調公積金貸款最高額度，引發廣泛關注。
「類似額度提高，對於更好激活購房需求尤其是綠色建築是有積極作用的。」易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次北京和廣州的公積金新政都聚焦了綠色建築和裝配式建築，一方面是從綠色住宅的角度切入，另一方面與改善型住房需求有關係，此類政策有助於持續推進改善型住房需求的釋放。
值得關注的是，為了讓更多人實現住有所居，住房公積金覆蓋率不高的人群，例如新市民、靈活就業者等，在購房時則更需要優化政策支持。
部分城市上調住房公積金貸款最高額度
上調住房公積金貸款額度對於購房者來說是一個利好的消息，這意味著購房成本在一定程度上可以降低。
4月8日，北京住房公積金中心就《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《徵求意見稿》）面向社會徵求意見，明確對使用住房公積金貸款購買二星級及以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工，貸款額度最高可上浮40萬元。
在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，「北京加大公積金貸款支持力度鼓勵購房者購買綠色、低碳、智能、安全的好房子，也將有利於促進更多開發企業建設高品質住房。」
同日，廣州發佈的《關於調整個人住房公積金貸款最高額度有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）提出，單人申請住房公積金的貸款最高額度從60萬元調整至70萬元，兩人或兩人以上申請貸款最高額度從100萬元調整至120萬元；另外，對於所購住房為綠色建築或新建裝配式建築的新建住房，貸款額度可再上浮10%-20%。
中指研究院華南分院研究總監楊永俊認為，廣州提升購房者使用公積金貸款的最高額度，有利於減少房貸利息支出，降低購房成本，更好地支持購房者剛性及改善性購房需求。
2024年1月，廣州出台新政，優化120㎡以上戶型限購政策，支持「賣一買一」「租一買一」等政策。楊永俊指出，在政策的刺激下，春節過後，廣州房地產市場迎來一定的回暖，但仍不及去年同期。時隔兩個多月，廣州再次出台房地產支持政策，有望釋放一部分潛在需求入市。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉關注到，新房大戶型化，以及老百姓住房改善化的趨勢明顯，這也在一定程度上導致房價總價上升，去化壓力加大。在他看來，提高公積金貸款額度有利於提振剛需和改善型購房的積極性。
與此同時，不少人也在期待，未來上海、深圳有類似的公積金新政推出。一位網民在社交平台表示，「上海什麼時候可以提高到160萬元。」另一位網民則表示，「好消息什麼時候輪到深圳。」
進一步支持綠色的「好房子」
什麼叫超低能耗建築？哪個樓盤是超低能耗建築？什麼叫綠色建築？什麼時候開始實施……北京、廣州的住房公積金新政明確了重點支持低碳綠色建築以後，這些問題成了網民詢問頻次最高的問題。
無論是綠色建築還是超低能耗建築，都意味著選擇更低碳的材料，使用更多低碳節能技術、智能技術等，由此建造的建築能耗遠低於常規建築，房屋本身也更環保。
「要下力氣建設好房子。」今年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹再次強調，住房發展，歸根到底還是要讓群眾能住得更好。他希望，能夠多行業跨界協同，合力建設綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標誌性特徵之一。
建設低能耗建築尤其是超低能耗建築是建築業高質量發展的必然路徑之一，也是好房子的標準之一。陳文靜認為，本次北京公積金新政提到的綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築可以說就是「好房子」的體現。
近幾年，北京住宅用地出讓時要求開發企業承諾，項目要滿足綠色建築二星級標準、採用裝配式建築且裝配率達到60%等要求，部分地塊還要求參與現場搖號的競買人提交《高標準住宅建設承諾書》，對建築標準提出了更高的要求。
陳文靜指出，近幾年，北京成交的住宅用地基本上是二星級及以上綠色建築，因此本次北京公積金政策支持的範圍較廣，當前新房項目普遍滿足條件，符合條件的二手房也在本次公積金支持範圍內。
嚴躍進談到，廣州此次政策出台含義非常清晰，既要支持綠色建築和裝配式建築的相關要求，又要加大對繳存人剛性和改善性住房需求的支持。這充分說明政策是多元目標體系的，但本質上都是為了美好居住或高品質住宅。
「廣州的公積金新政有利於加快推進建築行業現代化，推動行業可持續發展。」楊永俊說。
當然，好房子意味著建造成本可能會上升。這也引發了不少購房者的擔憂：「這種房子想想就貴。」
此次提高住房公積金上限能夠帶來怎樣的降息效應？一些業內人士對此並不持樂觀態度。李宇嘉談到，基於廣州房價考慮，夫妻兩人公積金貸款最高可以貸到120萬元，只能覆蓋外圍低價區域的住房貸款需求，大概率無法覆蓋中心區，老百姓在廣州市中心區域購房，仍需採用商貸+公積金貸款組合的方式。
同樣的問題也存在於北京。對於不少工作不久的年青人來說，即使購買符合《徵求意見稿》中要求的建築，最高能貸160萬元，面對當下的房價，他們仍需選擇商業貸款作為補充，且補充的額度並不小。
「新市民更加需要公積金貸款支持」
「新市民更加需要公積金貸款支持，而公積金對這部分人群的覆蓋率並不高。」李宇嘉指出，提高公積金貸款額度惠及的大多為公積金繳存覆蓋率較高的機關、國企、事業單位等擁有固定工作的職工，相對而言，這部分人群住房擁有率較高。
2023年6月，三部門聯合發佈的《全國住房公積金2022年年度報告》顯示，住房公積金製度惠及面持續擴大，2022年實繳職工超1.69億人，比上年增長3.31%。
4月8日，蘇州市住房公積金管理中心針對靈活就業群體出台了公積金新政，即推出靈活就業人員「樂居蘇城」存貸產品，這開啟了產品化繳納住房公積金的新模式，引來很多人「點讚」。
靈活就業人員繳存公積金可享受「靈活繳存、隨時支取」的便利，真正實現「零存零取」，同時還能享受住房公積金的各項政策補貼。
新政發佈後，一名蘇州的房產中介立刻在社交平台表示，靈活存取相當於活期存款，利率為2.5%，存款利率可觀，買房還可以享受公積金貸款。
這就相當於一個靈活就業人員開設了一個「零存零取」的「活期賬戶」。假設3萬元存一年，可獲得每年賬戶利息1.5%，共450元，開戶補貼100元，利息補貼1%，共300元，一年收益合計為850元，年化收益大於2.5%；假設40萬元存一年，可獲得每年賬戶利息1.5%共6000元，開戶補貼100元，利息補貼1%共4000元，第一年收益合計為1.01萬元，年化收益大於2.5%。
靈活就業人員如果想最快獲得貸款額度，在滿足貸款條件下，單筆繳存4.3萬元，存滿6個月後即可享受住房公積金貸款額度80萬元；單筆繳存5.9萬元，存滿6個月後即享受住房公積金貸款額度110萬元；單筆繳存8.8萬元，存滿6個月後即享受住房公積金貸款額度165萬元（需要滿足「築夢蘇城」相關政策）。同時還享受各類補貼，年化收益大於2.5%。
「這個槓桿效應非常明顯，如果要獲得100萬元公積金貸款額度，差不多隻需要5萬元的本金，所以其實對於靈活就業者而言，意義非常重大，對於其他城市而言也具有非常好的啟發意義。」嚴躍進認為，為更好支持合理住房消費需求，蘇州的模式對各地具有一定的借鑒意義。
嚴躍進認為，二季度以來，以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬於各地優化住房政策頻率較高的三項政策，也可以理解為二季度政策寬鬆的「三板斧」，實實在在降低了購房成本和交易成本。此類政策充分說明，二季度各地購房政策進一步優化和放鬆，進一步釋放了寬鬆的環境。在嚴躍進眼裡，目前，一線城市依然有比較豐富的政策工具。
