王健林連賣4座萬達廣場，起底背後“神秘買家”
文 | 新浪財經 徐苑蕾
“王健林再賣一線城市萬達廣場”引發關注。就在上個月末，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商管”）退出了上海、廣州等4家萬達廣場相關公司的股東名單，接盤的“神秘買家”中聯基金也隨之浮出水面。
對於萬達出售資產包換取流動性的舉動，有網友評論稱，“斷臂生存不丟人！”
官網資料顯示，中聯基金長期專注於以REITs為核心的創新不動產金融業務。有分析觀點認為，一口氣接手4個萬達廣場或只是中聯基金的第一步，項目均已進入成熟期，後續中聯基金或會推進更多資本運作。
中聯基金接盤萬達資產包
根據天眼查資料顯示，2023年12月27日，大連萬達商管退出上海金山萬達廣場投資有限公司（以下簡稱“上海金山萬達”）股東名單，新股東為蘇州聯商貳號商業管理有限公司（以下簡稱“蘇州聯商貳號”）。
上海金山萬達旗下擁有上海金山萬達廣場，後者於2015年7月開業，是集住宅、商業廣場、寫字樓、商舖、小戶型產品為一體的城市綜合體。這也是萬達轉讓的第三個位於上海的萬達廣場。此前，上海鬆江萬達廣場、周浦萬達廣場已被大家保險接手。
值得注意的是，與上海金山萬達廣場一同被接手的，還有湖州萬達投資有限公司、太倉萬達廣場投資有限公司和廣州蘿崗萬達廣場有限公司。另外這三家公司分別於2023年12月25日、26日和29日發生信息變更，原本的全資股東大連萬達商管退出，新增蘇州聯商叁號商業管理有限公司（以下簡稱“蘇州聯商叁號”）、蘇州聯商伍號商業管理有限公司（以下簡稱“蘇州聯商伍號”）和蘇州聯商肆號商業管理有限公司（以下簡稱“蘇州聯商肆號”）為新股東。
也就是說，萬達再次將資產“打包”出售。而在股權穿透後，蘇州聯商叁號、蘇州聯商伍號、蘇州聯商肆號、蘇州聯商貳號均為中聯基金下屬公司。與此同時，前述四家萬達投資公司的法定代表人也均由張晶變更為牟舟。公開信息顯示，牟舟為中聯前源不動產基金管理有限公司投資部副總裁。
官網資料顯示，中聯基金長期專注於以REITs為核心的創新不動產金融業務，聚焦產業不動產、消費基礎設施、租賃住房、新能源基礎設施等領域。有分析觀點認為，從中聯基金的角度來看，一口氣接手4家萬達系公司或只是第一步，前述萬達廣場項目均已進入成熟期，後續中聯基金或會推進更多資本運作。
對於萬達來說，通過出售資產換取流動資金，不僅可以解決當下的燃眉之急，同時也能實現資產出表，加快完成由重向輕的轉變。事實上，2023年5月彭博就曾報導稱，萬達集團正考慮出售旗下20個商業中心，估值在每家7億元至8億元。此前，王健林也曾向投資者透露出售萬達廣場的計劃。
出讓商管股權換喘息機會
截至2023年上半年末，大連萬達商管合併口徑有息負債1412.83億元，其中一年內到期的有息負債292.57億元，而賬上現金及現金等價物僅剩146.92億元，也就是說，大連萬達商管的手頭現金無法覆蓋短債。
2021年3月，萬達集團將大連萬達商管里的物管和商管業務分拆成立了珠海萬達商管集團（以下簡稱“珠海萬達商管”），而拖累萬達集團流動性的原因之一，就在於珠海萬達商管的股權回購款算入到大連萬達商管的債務之中。
珠海萬達商管的輕資產模式一度被寄予厚望，萬達通過為第三方項目提供品牌、設計、建設和運營服務並從中分成。據瞭解，珠海萬達商管在大連萬達商管中的營收占比超過五成。
珠海萬達商管成立後很快就啟動了赴港上市的進程，並於2021年10月首次遞交招股書。在此之前，王健林還發動朋友圈引入了22位戰略投資者，包括碧桂園、騰訊、螞蟻、中信資本等，投資額380億元。
當時，大連萬達商管還與投資者簽訂了對賭協議，主要涉及兩條內容：一是業績承諾，珠海萬達商管2021年至2023年實際淨利潤分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元，二是保證上市時間，珠海萬達商管需要在2023年前完成上市。
然而讓人始料不及的是，珠海萬達商管的上市之路頗為坎坷，首次遞表以失效告終。2022年4月和10月，公司拿到證監會的“小路條”後兩度遞表，但始終沒能等到“大路條”。2023年6月，珠海萬達商管再次遞交招股書，但也於2023年12月失效。這意味著，珠海萬達商管連續4次IPO申請均無疾而終。
隨著2023年上市期限到期，相關對賭條款若被觸發，帶來的後果是萬達需要掏出超過380億元回購投資者手中的股權。不過，就在12月中旬，戰役之一的太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管共同宣佈簽署新投資協議，太盟將聯合其他投資者，在2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管贖回後，對珠海萬達商管進行再投資。就上市問題，新投資將不再設置對賭協議。
萬達方面因此獲得喘息的機會。為之付出的代價則是，協議之後，大連萬達商管於珠海萬達商管的持股比例降至40%，為單一最大股東，太盟投資集團以及現有及新進入的投資人股東將共計持股60%，而根據珠海萬達招股書，大連萬達商管此前通過直接和間接持股持有珠海萬達商管78.84%的股份。隨著持股比例進一步下降，珠海萬達商管或將面臨控製權易手的隱憂。
