央行就存量房貸利率調整表態之後：哪些銀行或先下調，如何下調，有何影響

央行官員近期對存量房貸利率調整作出直接表態，引發市場熱議。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在7月14日國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發佈會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

目前，各家銀行尚未出台相應政策，多家銀行客服表示，已關注到有關存量住房貸款利率調整的新聞報導，但是目前尚未接到有關部門的正式通知，政策明確落地後會嚴格執行相關要求。

為何央行直接對存量房貸利率調整表態

市場高度關注的背後，是存量房貸利率與新發放住房貸款利率之間不斷擴大的價差。

央行最新披露的數據顯示，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點。

去年下半年居民提前還貸的現象不斷湧現。

鄒瀾在上述場合表示，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

“儘管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關係。”鄒瀾表示。

“央行首次對存量房貸利率調整直接表態，旨在緩解當前地產市場探底、居民和銀行面臨資產負債表收縮的困境。”華鑫證券在研報中指出。

下調存量房貸利率的政策曾在15年前出台過。

2008年10月，央行將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。對於已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分，央行有關負責人表示，金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

存量房貸利率或以何種方式調整

在央行官員表態後，市場關注的焦點在於，將以何種方式調整存量房貸利率。

光大證券固收團隊認為，在對存量房貸利率降低時，既可以採取商業銀行與借款人自主協商變更合同約定的方式，也可以採用新發放貸款置換原來的存量貸款的方式。

“無論採取哪種方式，其都不會是行政命令式的，而是以市場化、法治化為原則的。事實上，這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機構和居民更多的選擇權，哪個選擇合適就用哪個。”光大證券指出。

廣發證券也認為，行政調降存量按揭利率加點無必要。該機構指出，影響地產銷售的是新發按揭利率，而非存量利率，目前新發按揭貸款利率已是曆史新低，行政調降存量按揭利率加點動作大，但對地產提振作用有限；同時，行政調降存量按揭利率加點違反市場化和法治化精神；此外，房價不漲就調降存量加點，而房價上漲未見調升存量加點，本質是將房地產波動風險更多轉嫁到銀行和政府身上，可能會助長繼續炒房投資的道德風險，按揭利率利差的政策紀律也將失去意義。

“本輪存量房貸利率調降應該不會像2008年那樣一刀切，更多是根據存量房貸利率分階梯差異化下調。預計和2008年一樣都是從中小銀行開始，逐步向國有大行擴散。存量房貸調降， 有助於地產企穩、消費修復和經濟回暖。”華鑫證券指出。

光大證券則建議，商業銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時可採用“利率越高，降幅越大”的原則，即降幅向高息客戶傾斜、相對拉平利率，這是較有利於緩解早償壓力的方案。

一位國有大行相關人士坦言，本週各個渠道諮詢存量貸款利率下調的客戶很多，但考慮到存量房貸涉及的客戶數量太多，再加上不同城市的存量房貸利率與新發放房貸利率之間的價差也存在差異，這一政策如何真正落地，有待觀察。

存量房貸利率調整影響幾何

如果政策落地，存量房貸的調降幅度無疑是市場關注的焦點。

中泰證券銀行團隊預計，存量房貸下調比例不會很大。複盤2008-2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。在市場化協商和博弈的過程中，考慮個人的資金還款能力，預計存量房貸下調比例不會很大。該機構測算2008-2009年享受存量房貸利率置換的比例小於6%。

華泰證券宏觀團隊認為，如果假設所有存量房貸利率都下調至目前新增房貸的平平均水平，則存量房貸利率下調的幅度約為35-85個基點，存量房貸的還貸支出將下降800億元-2000億元，約占存量房貸支出的3%-6%，等量於年度社零總額的0.2%-0.5%。

對銀行而言，雖然調整存量房貸利率將壓縮息差，但也有望緩解提前還貸壓力。

國盛證券指出，存量房貸利率下行之後，銀行淨息差將進一步承壓，一季度銀行淨息差已經下降到1.74%的曆史低位。如果負債端不調整，存量房貸利率下降帶來的千億左右的利息下降將導致淨息差再度收縮3BP左右，銀行經營壓力上升，向負債端的傳導意味著存款成本繼續下降。

開源證券認為，存量房貸利率調降，有望降低提前還款的比例，對銀行息差和營收的拖累較為有限。在保守/中性/激進三種假設情形（提前還款占按揭貸款餘額的比例分別為 10%/20%/30%）下，提前還款影響上市行營收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影響淨息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP。

光大證券固收首席分析師張旭則認為，降低存量房貸利率是遏製住提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕後者對商業銀行經營的不利影響，並為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利的條件。靜態地看（即不考慮降低利率對於早償的影響），降低存量貸款利率會對商業銀行的利息收入形成負面影響，建議金融管理部門給予適當政策激勵或支持。例如，央行可設立結構性貨幣政策工具、進行定向降準或全面降準。