深圳二手房真實現狀：掛牌價跌至6字頭，大量業主“血本無歸”

文 | 新浪財經 徐苑蕾

三月的深圳二手樓市，迎來了久違的“小陽春”，全市二手房網簽量達到5196套，時隔3年重回5000套的“榮枯線”。“三年不開張”的中介也開始忙起來，“週末帶客戶看房，一個小區能碰到10—20個同行。”

中介“打滿雞血”，業主卻很受傷。在買方市場中，為了加快脫手，業主只能“以價換量”。有業主甚至將掛牌價“暴降”百萬，連裝修費和銀行利息都虧回去了。

根據樂有家研究中心數據，當前深圳全市二手房成交均價6.4萬/平方米。從2021年一季度算起，3年時間，深圳二手掛牌均價從9字頭跌至6字頭，業主報價已連續25個月下滑。

暴跌3年，虧到肉疼

深圳業主楊尋（化名）2018年入手了一套420萬、85平方米的新房，當時均價約4.9萬/平方米。楊尋算了一筆賬，新房裝修加上這6年來還貸的利息，他的房子至少要賣530萬才能回本。

由於資金周轉的需要，去年下半年楊尋將房子掛牌，但是過來看房的買家卻屈指可數。“中介說掛牌價太高了，一開始報價是530萬，後來調了幾次價，從530萬降到500萬，又降到450萬，現在掛400萬，白白虧了130萬。”

據楊尋介紹，其小區的指導價約5.6萬/平方米，而他目前的掛牌價已經比指導價下降了76萬，相當於單價打了8折。而且他預估，即便降到400萬依然很難成交，“因為同小區有業主賣360萬還沒賣掉。”

在深圳樓市，二手房一直都是市場的主導力量。2021年以來，二手房業主多採取“以價換量”策略，導致深圳二手房價格持續下跌，且跌幅遠超新房，過往個別片區一二手房價格倒掛的現象也慢慢消失。

對於剛需買家來說，低總價、低單價的二手房源無疑是置業的優選。但是從業主的角度來看，深圳二手樓市持續3年多的“暴跌”則讓他們虧到肉疼。一位中介人士稱，現在深圳部分片區和項目的成交價已經回到2018年的水平，距離高峰期跌幅超過三成，市場上越來越多筍盤出現。

據透露，目前深圳二手市場近八成的房源都是低於指導價成交，在不少業主看來，“不虧本就已經很好了”。根據樂有家研究中心數據，當前深圳全市二手房成交均價6.4萬/平方米。從2021年一季度算起，3年時間，深圳二手掛牌均價從9字頭跌至6字頭，業主報價已連續25個月下滑。

重回“榮枯線”，中介忙起來了

深圳房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）統計數據顯示，3月深圳全市二手房網簽量達到5196套，環比上漲117%，同比上漲5%。這也是時隔3年，月度網簽量再次破5000套，上一次是2021年2月的5272套。

5000套一直是深圳二手樓市的“榮枯線”。此外，深圳也是3月唯一一個二手房網簽量同比上漲的一線城市。因此，業內普遍認為，3月深圳二手樓市已經出現了久違的“小陽春”。

實際上，從去年年末開始，深圳二手房市場已經走出翹尾行情。而今年隨著市場氛圍的逐步活躍，“三年不開張”的中介也開始忙起來了。

不少中介感慨，“有種回到2020年的感覺”，“上一次這麼忙都是3年前的事了。”一位中介人士告訴新浪財經，“3月一個月就帶看了10多組客戶，而且不少客戶都是主動約看房的。”

另一位中介人士則表示，“週末看房的客戶確實多起來了，一個小區能碰到10—20個同行。週一本來是休息日，不過為了成交，很多人都放棄了休假。”

新浪財經瞭解到，目前深圳市場二手成交主要還是以剛需為主，二手房交易總價集中在200萬-500萬元的區間，成交面積集中在60-90平方米的區間。

在“小陽春”的行情下，剛需買家加杠杆的意願也有所回升。深圳貝殼研究院監測顯示，3月份貸款方式購買二手房的比例為77.3%，比去年同期擴大7.7%，是連續3年下降後首次回升，平均貸款成數為63.6%，環比擴大15.6%。

後市預期樂觀？

除了業主主動調價外，深圳二手市場的複蘇還得益於去年至今多項重磅政策的出台，通過持續放鬆調控政策激發了需求，吸引了大批買家入市，從而推動成交量衝高。

去年11月下旬，繼認房不認貸、首套房貸利率下調政策推出後，深圳還接連祭出二套首付降至40%、取消750萬總價豪宅線這兩大重磅“救市”措施，為改善買家和豪宅買家帶來直接的“減負”，降低二套房的首付門檻，減少部分高總價房源的增值稅費。

今年2月，深圳接棒北上廣對限購政策進行鬆綁，深戶居民不再限定落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限；非深戶居民方面，所需個人所得稅、社會保險年限要求由5年調整為3年。

同月，5年期LPR再次刷新曆史最低值。調整後，深圳的房貸利率調整為住宅首套3.85%（LPR3.95%-10個基點），住宅二套為4.25%（LPR3.95%+30個基點）。

一般來說，4月通常會進入市場調整期，成交量普遍環比下滑，平均降幅在30%左右。深房中協統計數據顯示，4月首週，由於受清明假期影響，二手房網簽僅錄得964套，環比下降22.9%。不過，4月第二周，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環比增長34.3%，單周交易量再創2022年以來新高。

因此，對於“小陽春”行情的延續，不少中介人士都保持較為樂觀的態度。一位中介人士稱，目前供應比需求更加充足，深圳購房者對政策還是相對敏感，樓市複蘇仍然需要多頻次、小幅度地釋放政策利好，也不會一下子把步子邁得太寬，打亂市場的節奏，更追求穩定的回暖。